詹·丹塔斯
奥兰多房地产经纪人专门从事佛罗里达中部房地产市场。
关于美元的真相
嘿，想象一下：你和一个刚从美国旅行回来的朋友一起烧烤，他不停地谈论他在奥兰多买了一栋房子出租，现在每个月都有美元收入。
你笑了，但心里却在想：
“雷亚尔波动这么大，这对我的钱包有意义吗？”
我曾无数次进行过这样的对话，经过多年研究经济报告和与投资客户交流想法，我意识到 财富美元化不仅仅适用于富人 ——对于那些想要保护自己的人来说，这是一种实用的策略。
让我们开诚布公地讨论一下美元、雷亚尔，以及为什么在 2025 年投资美国房地产可能是正确的道路，就像我在这里向你们解释一样。
我将把最近的研究结果与从朋友和公司听到的真实故事结合起来，使一切变得更加具体。
让我们失望的预测
您知道什么时候会看到大银行的分析师发布看似绝对可靠的预测吗？
例如，一家美国银行将其对美元汇率的预测调整为今年年底兑 5.10 雷亚尔，称由于高利率和全球前景趋于平稳，雷亚尔走强。我清楚地记得，2025 年初，美元兑 6.07 雷亚尔时，同一家银行预测美元将升值 5.10 雷亚尔。
今天，7月15日，价格在R$ 5.55左右徘徊，他们却在下调价格。他们仿佛在顺势而为：价格上涨，他们就推高价格；价格下跌，他们就推低价格。
它并没有就此停止。
像费尔南多·乌尔里希这样擅长政治分析的经济学家也深陷其中。最近，他在帖子和视频中讨论，基于公平价格指标，美元可能回到4.70 R$。
他提到巴西的财政状况有所改善，但从数据来看，这令人怀疑。随着税收增加，基本收支平衡略有改善，但包括债务利息在内的名义收支平衡仍然一团糟。
我与一位在圣保罗管理基金的朋友交谈，他说：
“伙计，我们经常看到这种情况。这些预测是为了防患于未然，但对于普通人来说，这就像预测天气一样。”
去年，他根据类似的预测损失了不少钱，预测美元汇率为 R$ 4.70，但最终却超过了 R$ 6。
问题在于这种偏见： 机构在通货膨胀、利率和汇率等波动性变量上犯下严重错误.
他们只调整当前，忽略长远。如果你认同这种想法，最终要么在巅峰买入，要么在谷底离场。
教训：关注事实，而不是浮华的标题。
巴西局势如何？雷亚尔汇率受哪些因素影响
从这里看，在冬季花园和诺娜湖之间，巴西队表现出了一些进步的迹象，但并没有什么改变比赛格局的迹象。
总债务已达到GDP的76.%左右，预计到2025年将超过79.%，年均增长3个百分点，有望创下历史新高。这给外部人士敲响了警钟。
预计2025年的通胀率为每平方英寸5.1%，几乎是央行目标的两倍。相比之下，美国6月底的通胀率为每平方英寸2.7%。
结果：雷亚尔的贬值速度比美元更快。
汇率也无济于事。 流量为负：流入的美元少于流出的美元，贸易平衡失去动力。
马托格罗索州一家大豆出口商的贸易商客户向我吐露：
“去年我们经历了高价位，但现在，随着大宗商品价格下跌，以及特朗普不断提高的50 %关税威胁，美元正在撼动一切。”
雷亚尔甚至通过套利交易（高利率（塞利克与美联储）吸引的短期资本）获得了动力，但只需要地缘政治或选举打喷嚏，资金就会蒸发。
生产率？ 美国的GDP持续增长，而巴西却仍在苦苦挣扎。
政治风险仍然存在： 更换政府并不能保证奇迹发生。让我们回想一下2019年至2021年，雷亚尔汇率从3.80雷亚尔暴跌至5雷亚尔以上，即使有一位经济“超级部长”。
一位基金经理告诉我，他的客户在预期政治形势发生变化的情况下大举押注雷亚尔；但当财政政策出现问题时，他们却受到了打击。
从投资美元的人的角度来看，资产负债表仍然很简单：不断增长的债务、顽固的通货膨胀、波动的汇率和停滞的生产力构成了难以接受的局面。
除非另有证明，否则雷亚尔仍将是一种高风险且昂贵的资产。
没人愿意看到的美元强势
尽管局势混乱，美元却并未动摇。恰恰相反。即使美国债务不断攀升，特朗普上任后通胀风波不断，投资者仍蜂拥涌入美国。
看看货币市场基金打破融资纪录——比如短期固定收益基金，以4.5%的利率吸引了数十亿美元的资金。这表明了市场信心：每个人都在购买美国债券，其他债券的利差也在扩大。
我关注了一段时间的分析师Richer Hittenban，他使用模型来分析各种因素。他指出，近期美元兑雷亚尔的下跌（从12月的6.30雷亚尔到现在）更多源于“情绪”——主要参与者的仓位——而非基本面变化。
这是短期的。美元仍然是全球储备货币和主要交易媒介，而且美国本币贬值幅度较小。
我在实践中看到了：疫情期间，进口公司的朋友们因美元升值而遭受损失，但那些拥有美元化资产（例如奥兰多这里的房地产）的人却得救了。
真实故事：我非正式地帮助过的一家奥兰多电子商务初创公司无视有关 2024 年雷亚尔贬值的警告。他们把所有货币都保留在雷亚尔上，押注“税收改善”。
美元升值，进口成本飙升，他们差点破产。现在，他们把业务多元化，进军美国房地产，感觉安心多了。
如何通过美元化美国房地产来保护自己
如果你看到了这些迹象——巴西的公共财政状况恶化，雷亚尔下滑，美元长期走强——那么教训很简单：将部分财富分散到可以产生硬通货现金的资产中。
这不是警报，而是平衡。
最直接的投资方式？美国房地产
收入和股权与美元挂钩。 以美元购买，以美元租赁，以美元升值。
巴西人的进入门槛较低。 没有所有权限制；只需处理法律结构（有限责任公司、信托或直接所有权）和税收。
| 指标 | 当前数字 | 来源 |
|---|---|---|
| 2025 年第一季度价格上涨的市场 | 228个监测区域中的83个% | 全国房地产经纪人协会 |
| 全国平均房屋价值 | US$ 366 289 | Zillow |
| 全国平均租金 | US$ 2 049 / +3.2 % 同比 | Zillow |
| 新上市 | +4.5 % 同比（库存改善） | Zillow |
| 典型的抵押贷款支付 | US$ 1 922 /月（20 %首付） | Zillow |
在佛罗里达州，即使利率高企，旅游业和国内移民的双重驱动也保持着强劲的需求。奥兰多尤其拥有：
经济多元化 （诺娜湖的健康技术、主题公园、物流）。
毛利润率 仍然高于全国平均水平，尤其是波尔克县和 I-4 以南的郊区。
高流动性：中端物业很快就签订了合同。
真实情况——美元弥补雷亚尔的下跌
一位里约热内卢的物流企业家表示，他最初只是在基西米拥有一栋度假屋，如今除了资产增值外，他还获得了5-7 %的年化收益。
当2022年大选期间雷亚尔下跌时，美元收入抵消了巴西投资的损失。
有风险吗？当然有。
利息周期 仍然波动：尽早再融资是明智之举。
地方法规 （一些县的短期租赁）需要尽职调查。
移民需求：美国移民政策的急剧转变可能会减缓佛罗里达州的移民进程。
但如果你已经用美元生活——或者想要 防范巴西通货膨胀 +5 +% — 将您的部分投资组合置于以与您消费的相同货币支付账单的资产中是有意义的。
最后一个问题： 如果巴西的债务和通胀持续上升，你愿意把所有资产都套用雷亚尔吗？还是宁愿把一部分资产投资于能产生硬通货现金的实体项目？
迎接2025年：如何抓住机遇？
如果您想购买，现在是探索佛罗里达房地产市场趋势并仔细评估您的选择的好时机。
不断变化的市场提供了一个独特的机会来做出明智的决定并投资理想的房产，无论是用于居住还是投资。
对于卖家来说，战略调整将会带来不同。 通过设定合理的价格并投资于小的改进，您可以增加快速且有利可图的销售的机会。
法律声明： 本文仅供参考和教育之用，不应被视为税务或财务建议。税法复杂且不断变化。在做出任何投资决定之前，请务必咨询合格的专业人士，例如注册会计师或税务律师，讨论您的具体情况。
你可知道？
您可以利用您在巴西的收入和文件在美国融资购买房地产，无需繁琐手续，而且利率也很优惠。
奥兰多的巴西房地产经纪人如何促进房地产购买流程
在美国购买房产可能具有挑战性，但作为巴西专业的房地产经纪人，Jen Dantas 简化了流程，并将为您处理在佛罗里达州购买房产所需的一切：
- 资格预审和融资：Jen 提供全面的融资支持，拥有为国际客户提供服务的金融合作伙伴。
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- 文档和法律支持：从文件审查到合同签订，Jen 和她的团队确保每一步都符合美国法律。
- 文档和法律支持：从文件审查到合同签订，Jen 和她的团队确保每一步都符合美国法律。
- 售后支持Jen 的付出远不止于购买。她还提供售后支持，帮助客户处理行政、租赁和其他需求。
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