詹·丹塔斯
奥兰多房地产经纪人专门从事佛罗里达中部房地产市场。
了解折旧如何运作
让我给你讲一个关于我的客户玛丽安娜的简短故事。 她买了人生中第一套房子，兴奋不已。几个月后，她看到钱滚滚而来，心想： “就是这样！我正在积累财富！”
但随后，恐惧袭来。她有些惊慌地打电话给我，说道：
“我看到了这些利润，但是这些利润的税怎么办？我是不是得把很大一部分交给政府？”
我在电话的另一端笑了，因为我知道我即将向玛丽安娜介绍我所说的房地产投资者的“超能力”。 乍一看，这个概念似乎很复杂，但实际上是我们合法减少（甚至取消）税收的最有力工具。
这种超能力被称为 折旧如果你像玛丽安娜一样，从房地产中获利，却又担心税务问题，那就拉把椅子过来。我会用连10岁小孩都能理解的方式给你解释。
那么，折旧到底是什么？想想一辆工作卡车。
假设你花$50,000美元买了一辆全新的皮卡车用于你的业务。你和政府都知道，五年后，这辆皮卡车将不再值$50,000美元。它会有划痕，发动机会磨损得更厉害，轮胎也会磨损得光秃秃的。它会 磨损了.
美国国税局了解这一点并告诉你：
“你看，既然这辆皮卡车是你公司的一项资产，而且正在磨损，我打算让你每年从其价值中扣除一部分作为费用。”
现在，将同样的逻辑应用到属性上。
当你购买房屋或公寓时，土地本身不会磨损。但建筑物呢？屋顶会老化，管道会老化，油漆会剥落，结构会随着时间的推移而受损。建筑物就像皮卡车一样，正在“磨损”。
折旧只是对这种磨损的税务确认。它 纸面上的费用没人会因此给你寄账单。你也不会掏钱。这只是政府允许你用来减少应税收入的“纸面”抵扣。这就是它如此强大的原因。
实践中如何产生奇迹：一个简单的例子
让我们使用整数来使其更容易。
假设你购买了一处房产 US$ 300,000估价师说这块土地价值 US$ 25,000 并且建设价值 US$ 275,000.
请记住，您只能对建筑物进行折旧，而不能对土地进行折旧。对于住宅物业，政府会给您一个神奇的数字： 27.5岁 — 是您的财产的财政“使用寿命”。
- 建设价值： US$ 275,000
- 除以： 27.5岁
- 您的年度折旧扣除额： US$ 10,000
现在到了最令人惊奇的部分。假设在支付所有费用（融资、房产税、保险）后，你的房产产生了 US$ 8,000 在年中。
报税时，您将执行以下操作：
- 实际利润（现金流）： + US$ 8,000
- 折旧扣除： – US$ 10,000
- 应税收入： – US$ 2,000 （账面亏损！）
没错。你把 US$ 8,000 在你的口袋里，但对于国税局来说，你“损失了” US$ 2,000.
结果？
你不用为这笔利润缴纳一分钱的税。如果你有一份有收入的工作，这笔“损失”仍然可以用来抵扣你应缴纳的税款。
升级：成本分离和奖金折旧
准备好迎接下一级别的超级大国了吗？
27.5年规则是一种简化。我们知道，公寓里的地毯用不了27.5年。冰箱也用不了。百叶窗也用不了。
这就是 成本分离这就像聘请一位专家在纸上“拆解”您的财产，并将每一部分放在不同的时间段内。
- 5年期： 地毯、电器、百叶窗。
- 15岁桶： 土地改良，例如围栏、人行道和景观美化。
- 27.5岁桶： 建筑物的主体结构。
这 奖金折旧 是这个过程的涡轮增压器。它允许你把5年和15年的所有收入都拿出来，然后扣除 第一年价值的100%.
回到我们的例子 US$ 275,000假设成本分离发现 US$ 50,000 5年和15年期项目。加上100 %的奖金折旧，您的第一年抵扣额将跃升至 US$ 58,000! 这会造成大量的账面损失，从而给您带来巨大的节税能力。
警告：“重新夺回”贬值
每个超级英雄都有自己的弱点。最致命的弱点叫做 折旧回收.
很简单：当你出售你的房产时，政府基本上会说，“嘿，还记得我为你建筑物的‘磨损’提供的所有税收减免吗？现在你以盈利的方式出售，我想要回一些损坏的部分。”
这部分收入的最高税率为25%（略高于长期资本利得税率）。这是获得收益的代价。好消息是，有一些策略，例如 1031 交易所，这允许您通过将收入转入新房产来无限期地推迟支付这笔追缴款项。
整合起来
折旧并非漏洞或“权宜之计”。它是税法的基本合法组成部分，旨在鼓励像你我这样的投资者提供住房并改善房产。
这就是为什么房地产投资是最有效的财富积累工具之一。它能让你赚取现金流，但账面上看起来却在亏损，让你辛苦赚来的利润免于纳税。
玛丽安娜？如今她明白了贬值的威力。她不仅继续投资，而且更加明智地运用这种“超能力”，加速了她迈向财务自由的步伐。
你也可以。
法律声明： 本文仅供参考和教育之用，不应被视为税务或财务建议。税法复杂且不断变化。在做出任何投资决定之前，请务必咨询合格的专业人士，例如注册会计师或税务律师，讨论您的具体情况。
2025：如何抓住时机？
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奥兰多的巴西房地产经纪人如何促进房地产购买流程
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- 资格预审和融资：Jen 提供全面的融资支持，拥有为国际客户提供服务的金融合作伙伴。
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- 文档和支持：从文件审查到合同签订，Jen 和她的团队确保每一步都符合美国法律。
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- 售后支持Jen 的付出远不止于购买。她还提供售后支持，帮助客户处理行政、租赁和其他需求。
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