詹·丹塔斯
奥兰多房地产经纪人专门从事佛罗里达中部房地产市场。
了解折旧如何运作
让我给你讲一个关于我的客户玛丽安娜的简短故事。 她买了人生中第一套房子，兴奋不已。几个月后，她看到钱滚滚而来，心想： “É isso! Estou construindo riqueza!”.
但随后，恐惧袭来。她有些惊慌地打电话给我，说道：
“Estou vendo esse lucro, mas e o imposto sobre tudo isso? Vou ter que entregar uma fatia enorme para o governo?”
Eu sorri do outro lado da linha, porque sabia que estava prestes a apresentar à Mariana o que eu chamo de “superpoder” do investidor imobiliário. 乍一看，这个概念似乎很复杂，但实际上是我们合法减少（甚至取消）税收的最有力工具。
这种超能力被称为 折旧如果你像玛丽安娜一样，从房地产中获利，却又担心税务问题，那就拉把椅子过来。我会用连10岁小孩都能理解的方式给你解释。
那么，折旧到底是什么？想想一辆工作卡车。
假设你花$50,000美元买了一辆全新的皮卡车用于你的业务。你和政府都知道，五年后，这辆皮卡车将不再值$50,000美元。它会有划痕，发动机会磨损得更厉害，轮胎也会磨损得光秃秃的。它会 磨损了.
美国国税局了解这一点并告诉你：
“Olha, como essa picape é um ativo do seu negócio e está se desgastando, vou deixar você deduzir uma parte do valor dela como uma despesa a cada ano.”
现在，将同样的逻辑应用到属性上。
Quando você compra uma casa ou um apartamento, o terreno em si não se desgasta. Mas e a construção? O telhado envelhece, o encanamento se deteriora, a pintura descasca, a estrutura sofre com o tempo. A construção, assim como a picape, está se “desgastando”.
折旧只是对这种磨损的税务确认。它 纸面上的费用. Ninguém te manda uma conta por isso. Nenhum dinheiro sai do seu bolso. É uma dedução “no papel” que o governo te permite usar para reduzir seu lucro tributável. É por isso que é um superpoder.
实践中如何产生奇迹：一个简单的例子
让我们使用整数来使其更容易。
假设你购买了一处房产 US$ 300,000估价师说这块土地价值 US$ 25,000 并且建设价值 US$ 275,000.
请记住，您只能对建筑物进行折旧，而不能对土地进行折旧。对于住宅物业，政府会给您一个神奇的数字： 27.5岁 — é o tempo de “vida útil” fiscal da sua propriedade.
- 建设价值： US$ 275,000
- 除以： 27.5岁
- 您的年度折旧扣除额： US$ 10,000
现在到了最令人惊奇的部分。假设在支付所有费用（融资、房产税、保险）后，你的房产产生了 US$ 8,000 在年中。
报税时，您将执行以下操作：
- 实际利润（现金流）： + US$ 8,000
- 折旧扣除： – US$ 10,000
- 应税收入： – US$ 2,000 （账面亏损！）
没错。你把 US$ 8,000 no bolso, mas para a Receita você teve um “prejuízo” de US$ 2,000.
结果？
Você não paga um centavo de imposto sobre aquele lucro. Se você tiver um emprego com salário, essa “perda” ainda pode ser usada para reduzir o imposto que você paga sobre ele.
升级：成本分离和奖金折旧
准备好迎接下一级别的超级大国了吗？
27.5年规则是一种简化。我们知道，公寓里的地毯用不了27.5年。冰箱也用不了。百叶窗也用不了。
这就是 成本分离. É como contratar um especialista para “desmontar” sua propriedade no papel e colocar cada peça em baldes de tempo diferentes.
- 5年期： 地毯、电器、百叶窗。
- 15岁桶： 土地改良，例如围栏、人行道和景观美化。
- 27.5岁桶： 建筑物的主体结构。
这 奖金折旧 是这个过程的涡轮增压器。它允许你把5年和15年的所有收入都拿出来，然后扣除 第一年价值的100%.
回到我们的例子 US$ 275,000假设成本分离发现 US$ 50,000 5年和15年期项目。加上100 %的奖金折旧，您的第一年抵扣额将跃升至 US$ 58,000! 这会造成大量的账面损失，从而给您带来巨大的节税能力。
A Palavra de Cautela: A “Recaptura” da Depreciação
每个超级英雄都有自己的弱点。最致命的弱点叫做 折旧回收.
É simples: quando você vende o imóvel, o governo basicamente diz: “Ei, lembra de todo aquele desconto fiscal que eu te dei pelo ‘desgaste’ do seu prédio? Agora que você está vendendo com lucro, eu quero uma parte desse desconto de volta.”
这部分收入的最高税率为25%（略高于长期资本利得税率）。这是获得收益的代价。好消息是，有一些策略，例如 1031 交易所，这允许您通过将收入转入新房产来无限期地推迟支付这笔追缴款项。
整合起来
A depreciação não é uma brecha ou um “jeitinho”. É uma parte fundamental e legal do código tributário, projetada para incentivar investidores como você e eu a fornecer moradia e melhorar propriedades.
这就是为什么房地产投资是最有效的财富积累工具之一。它能让你赚取现金流，但账面上看起来却在亏损，让你辛苦赚来的利润免于纳税。
A Mariana? Hoje ela entende o poder da depreciação. Ela não só continua investindo, como faz isso de forma mais inteligente, usando esse “superpoder” para acelerar sua jornada rumo à liberdade financeira.
你也可以。
另请阅读： A One Big Beatiful Bill foi aprovada – entenda como isso beneficia os investidores imobiliários.
法律声明： 本文仅供参考和教育之用，不应被视为税务或财务建议。税法复杂且不断变化。在做出任何投资决定之前，请务必咨询合格的专业人士，例如注册会计师或税务律师，讨论您的具体情况。
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- 资格预审和融资：Jen 提供全面的融资支持，拥有为国际客户提供服务的金融合作伙伴。
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- 文档和支持：从文件审查到合同签订，Jen 和她的团队确保每一步都符合美国法律。
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- 售后支持Jen 的付出远不止于购买。她还提供售后支持，帮助客户处理行政、租赁和其他需求。
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