Jen Dantas
Agente immobiliare di Orlando specializzato nel mercato immobiliare della Florida centrale.
La verità sul dollaro
Ehi, immagina questa scena: sei a un barbecue con un amico appena tornato da un viaggio negli Stati Uniti e non la smette di parlare di come ha comprato una casa a Orlando per affittarla e ora riceve un reddito in dollari ogni mese.
Tu ridi, ma continui a pensare:
"Ha senso per le mie tasche, visto che il tasso di cambio reale oscilla così tanto?"
Ho avuto conversazioni come questa innumerevoli volte e, dopo anni passati a studiare attentamente i resoconti economici e a scambiare idee con i clienti degli investimenti, ho capito che la dollarizzazione della ricchezza non è solo per i ricchi – è una strategia pratica per chi vuole proteggersi.
Parleremo apertamente del dollaro, del real e del perché investire nel settore immobiliare negli Stati Uniti potrebbe essere la strada giusta già nel 2025, come se ve lo stessi spiegando proprio qui.
Combinerò ciò che ho visto nelle ricerche recenti con storie vere che ho sentito da amici e aziende, per rendere tutto più concreto.
Le previsioni che ci hanno deluso
Avete presente quando gli analisti delle grandi banche pubblicano proiezioni che sembrano infallibili?
Ad esempio, una banca americana ha rivisto le sue previsioni sul dollaro a R$ 5,10 entro la fine dell'anno, affermando che il real è forte grazie agli alti tassi di interesse e a una prospettiva globale più calma. Ricordo bene, all'inizio del 2025, quando il dollaro era a R$ 6,07, e la stessa banca parlava di un apprezzamento di 5%.
Oggi, 15 luglio, con il prezzo che si aggira intorno a R$ 5,55, lo stanno rivedendo al ribasso. È come se si lasciassero trasportare dalla corrente: se sale, proiettano un prezzo più alto; se scende, proiettano un prezzo più basso.
E non finisce qui.
Anche economisti come Fernando Ulrich, che eccelle nell'analisi politica, ci cascano. Di recente, in post e video, ha discusso del possibile ritorno del dollaro a R$ 4,70, sulla base di parametri di prezzo equi.
Cita un miglioramento fiscale in Brasile, ma a giudicare dai numeri, la cosa è dubbia. Il saldo primario è leggermente migliorato grazie all'aumento delle tasse, ma il saldo nominale, inclusi gli interessi sul debito, rimane un disastro.
Ho parlato con un amico che gestisce un fondo a San Paolo e mi ha detto:
"Caspita, lo vediamo sempre. Queste proiezioni sono per le loro siepi, ma per la persona media è come prevedere il meteo."
L'anno scorso ha bruciato soldi seguendo un suggerimento simile, prevedendo il dollaro a R$ 4,70 e chiudendo sopra R$ 6.
Il fatto è questo pregiudizio: le istituzioni commettono gravi errori nelle variabili volatili come l'inflazione, i tassi di interesse e i tassi di cambio.
Si adattano al momento, ignorando il lungo termine. Se si accetta questa idea, si finisce per entrare nel mercato al culmine o per uscire dal mercato al culmine.
Lezione: concentrarsi sui fatti, non sui titoli appariscenti.
Cosa sta succedendo in Brasile? I fattori che incidono sul reale
Guardando da qui, tra Winter Garden e il lago Nona, il Brasile mostra qualche barlume di miglioramento, ma nulla di rivoluzionario.
Il debito lordo si attesta già intorno a 76 % del PIL e si prevede che supererà i 79 % nel 2025, con un aumento di tre punti percentuali all'anno, sulla buona strada per un record storico. Questo rappresenta un campanello d'allarme per gli osservatori esterni.
L'inflazione prevista per il 2025 è del 5,1% per pollice quadrato, quasi il doppio dell'obiettivo della Banca Centrale. Al contrario, gli Stati Uniti hanno chiuso giugno al 2,7% per pollice quadrato.
Risultato: il real si scioglie più velocemente del dollaro.
Anche il tasso di cambio non aiuta. Il flusso è negativo: entrano meno dollari di quanti ne escano, la bilancia commerciale perde slancio.
Un cliente commerciante di un esportatore di soia del Mato Grosso mi ha confidato:
"L'anno scorso abbiamo avuto prezzi elevati, ma ora, con il calo delle materie prime e la minaccia di dazi del 50% su % che Trump continua ad aumentare, il dollaro sta scuotendo tutto."
Il real ha addirittura guadagnato slancio tramite il carry trade, ovvero questo capitale a breve termine attratto da alti tassi di interesse (Selic contro Fed), ma basta uno starnuto geopolitico o elettorale perché il denaro evapori.
Produttività? Negli Stati Uniti il PIL continua a crescere, mentre il Brasile è ancora in difficoltà.
E il rischio politico resta nello specchietto retrovisore: Cambiare governo non garantisce un miracolo. Ricordiamo il periodo 2019-2021, quando il real crollò da 3,80 R$ a oltre 5 R$, nonostante un "super-ministro" dell'economia.
Un gestore di fondi mi ha parlato di clienti che avevano puntato molto sul reais aspettandosi un cambiamento politico; hanno subito un duro colpo quando la politica fiscale è diventata sfavorevole.
Dal punto di vista di chi investe in dollari, il bilancio rimane semplice: debito crescente, inflazione persistente, tasso di cambio volatile e produttività stagnante costituiscono un cocktail difficile da ingoiare.
Fino a prova contraria, il real continuerà a essere un bene rischioso e costoso.
La forza del dollaro che nessuno vuole vedere
Nonostante il caos, il dollaro non ha vacillato. Anzi, il contrario. Nonostante l'aumento del debito pubblico statunitense e le voci sull'inflazione sotto Trump, gli investitori stanno affluendo nel Paese.
Guardate come i fondi del mercato monetario stanno infrangendo i record di raccolta fondi, come i fondi a reddito fisso a breve termine, che attraggono miliardi con tassi di interesse del 4,5%. Questo dimostra fiducia: tutti stanno acquistando debito statunitense, con spread in aumento per altri titoli di credito.
Un analista che seguo da tempo, Richer Hittenban, utilizza modelli per scomporre i fattori. Dimostra che il recente calo del dollaro rispetto al real (da R$ 6,30 a dicembre ad oggi) è dovuto più al "sentiment" – il posizionamento dei principali attori – che a cambiamenti fondamentali.
È a breve termine. Il dollaro rimane la riserva globale, il principale mezzo di scambio, e gli Stati Uniti si deprezzano meno.
L'ho visto in pratica:Durante la pandemia, gli amici delle aziende importatrici hanno sofferto a causa del dollaro elevato, ma coloro che avevano asset dollarizzati, come gli immobili qui a Orlando, sono stati salvati.
Storia vera: Una startup di e-commerce che ho aiutato informalmente a Orlando ha ignorato gli avvertimenti sulla svalutazione del real nel 2024. Hanno mantenuto tutto in reais, puntando su "miglioramenti fiscali".
Il dollaro è salito, i costi delle importazioni sono schizzati alle stelle e hanno rischiato la bancarotta. Ora hanno diversificato il loro portafoglio nel settore immobiliare statunitense e si sentono più tranquilli.
Come proteggersi dalla dollarizzazione del mercato immobiliare negli Stati Uniti
Se si notano i segnali (il deterioramento delle finanze pubbliche brasiliane, il calo del real, la forza del dollaro nel lungo termine), la lezione è semplice: diversificare parte del proprio patrimonio in attività che generano liquidità in valuta forte.
Non è un allarme, è equilibrio.
Il mezzo più diretto? Il mercato immobiliare negli USA
Fatturato e capitale proprio legati al dollaro. Acquisto in dollari, affitto in dollari, apprezzamento in dollari.
Bassa barriera all'ingresso per i brasiliani. Non ci sono restrizioni sulla proprietà; basta occuparsi della struttura legale (LLC, trust o titolo diretto) e delle tasse.
| Indicatore | Numeri attuali | Fonte |
|---|---|---|
| Mercati con aumenti di prezzo nel primo trimestre del 2025 | 83 % delle 228 regioni monitorate | Associazione nazionale degli agenti immobiliari® |
| Valore medio nazionale delle case | US$ 366 289 | Zillow |
| Affitto medio nazionale | US$ 2 049 / +3,2 % su base annua | Zillow |
| Nuovi annunci | +4,5 % YoY (titolo in miglioramento) | Zillow |
| Tipica rata del mutuo | US$ 1 922 / mese (acconto 20 %) | Zillow |
In Florida, la combinazione turismo-immigrazione interna mantiene una domanda resiliente anche con tassi di interesse elevati. Orlando, in particolare, vanta:
Diversificazione economica (tecnologie sanitarie a Lake Nona, parchi a tema, logistica).
Redditività lorda ancora al di sopra della media nazionale, soprattutto nella contea di Polk e nei sobborghi a sud della I-4.
Elevata liquidità: Gli immobili di fascia media vengono stipulati rapidamente.
Caso reale: il dollaro copre la caduta del real
Un imprenditore della logistica di Rio de Janeiro ha dichiarato di aver iniziato con modeste risorse con una casa vacanze a Kissimmee. Oggi, realizza un rendimento annuo di 5-7 %, oltre a un aumento del valore patrimoniale.
Quando il real crollò durante le elezioni del 2022, le entrate in dollari compensarono la perdita di investimenti in Brasile.
Rischi? Certo.
Cicli di interesse ancora volatile: è prudente rifinanziare in anticipo.
Regolamentazione locale (affitti a breve termine in alcune contee) richiedono la dovuta diligenza.
Domanda migratoria:Un brusco cambiamento nella politica sull'immigrazione degli Stati Uniti potrebbe rallentare le cose in Florida.
Ma se vivi già in dollari, o vuoi protezione contro l'inflazione brasiliana di +5 +% — ha senso avere una parte del tuo portafoglio in attività che ti consentono di pagare le bollette nella stessa valuta in cui spendi.
Domanda finale: Se il debito e l'inflazione in Brasile continuano a salire, vuoi che tutto sia esposto al real? O preferisci ancorare una parte dei tuoi asset a negozi fisici che generano liquidità in valuta forte?
Prepararsi al 2025: come cogliere l'attimo?
Se stai pensando di acquistare, questo è il momento ideale per esplorare le tendenze del mercato immobiliare della Florida e valutare attentamente le tue opzioni.
Il mercato in continua evoluzione offre un'opportunità unica per prendere decisioni consapevoli e investire nell'immobile ideale, sia per viverci che per investimento.
Per i venditori, un adattamento strategico farà la differenza. Stabilendo un prezzo realistico e investendo in piccoli miglioramenti, aumenterai le tue possibilità di una vendita rapida e redditizia.
Avviso legale: Questo articolo ha solo scopo informativo e didattico e non deve essere interpretato come consulenza fiscale o finanziaria. Le leggi fiscali sono complesse e in continua evoluzione. Consultate sempre un professionista qualificato, come un commercialista o un avvocato tributarista, per discutere della vostra situazione specifica prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.
Lo sapevate?
È possibile finanziare un immobile negli Stati Uniti con il reddito e i documenti provenienti dal Brasile, senza burocrazia e con tassi di interesse interessanti.
Come un agente immobiliare brasiliano a Orlando facilita il processo di acquisto immobiliare
Acquistare una proprietà negli Stati Uniti può essere complicato, ma Jen Dantas, in qualità di agente immobiliare brasiliano esperto, semplifica il processo e si prenderà cura di tutto ciò di cui hai bisogno per acquistare una proprietà in Florida:
- Prequalificazione e finanziamento: Jen offre un supporto finanziario completo, con partner finanziari che servono clienti internazionali.
- Prequalificazione e finanziamento: Jen offre un supporto finanziario completo, con partner finanziari che servono clienti internazionali.
- Documentazione e supporto legale:Dalla revisione dei documenti alla chiusura del contratto, Jen e il suo team garantiscono che ogni passaggio sia conforme alla legge statunitense.
- Documentazione e supporto legale:Dalla revisione dei documenti alla chiusura del contratto, Jen e il suo team garantiscono che ogni passaggio sia conforme alla legge statunitense.
- Supporto post-vendita: L'impegno di Jen va oltre l'acquisto. Offre supporto post-vendita, aiutando con l'amministrazione, il leasing e altre esigenze dei clienti.
Vuoi saperne di più sul mercato immobiliare di Orlando? Esplora il nostro guida completa per gli investitori e ottenere una visione approfondita di tutte le fasi, dalla scelta dell'immobile alla stipula del contratto.
Storie di conquista e soddisfazione
Guida completa per investire nel settore immobiliare a Orlando 2025
Celebrazione: il quartiere dei sogni in Florida
Winter Park Orlando: il fascino di vivere in una città storica
Lake Nona Orlando: il futuro della qualità della vita e dell'innovazione in Florida
Investire in una casa per le vacanze a Orlando vale ancora la pena nel 2025?
Investimenti nel mercato immobiliare degli Stati Uniti nel 2025
