Glossario completo dei termini immobiliari degli Stati Uniti

Termini chiave del settore immobiliare statunitense:

Suggerimento: conserva questa sezione per consultarla rapidamente durante le visite e le trattative.

Mercato e indicatori (USA)

Tasso di assorbimento

Misura la velocità con cui vengono venduti gli immobili in un determinato periodo di tempo. Utilizzo: lettura della domanda/scorta.

Apprezzamento

Aumento del valore di un immobile nel tempo. Utilizzo: plusvalenza.

Tasso di capitalizzazione (tasso di capitalizzazione)

Rendimento annuo di un immobile: NOI ÷ prezzo. Utilizzo: Confrontare le attività di reddito.

Flusso di cassa

Ricavi – spese operative/finanziarie. Utilizzo: sostenibilità degli investimenti.

Restituzione in contanti

Rendimento del capitale investito. Utilizzo: efficienza contributiva.

Moltiplicatore del reddito lordo (GIM)

Prezzo ÷ reddito annuo lordo. Utilizzo: screening rapido della redditività.

Moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM)

Prezzo ÷ canone annuo lordo. Utilizzo: confronta gli immobili in affitto.

Reddito operativo netto (NOI)

Ricavi totali – spese operative (esclusi debiti/tasse). Utilizzo: base del tasso di capitalizzazione.

Tasso di posti vacanti

% di tempo senza un inquilino. Utilizzo: stimare il rischio di fatturato.

Disposizione di posti vacanti

Riserva per coprire i periodi vuoti. Utilizzo: flusso di cassa regolare.

Prodotto

Rendimento annuo di % sul costo di acquisizione. Utilizzo: benchmark con altre classi di attività.

Valore di mercato equo (FMV)

Prezzo di mercato equo in un ambiente competitivo. Utilizzo: base fiscale e tariffaria.

Apprezzamento immobiliare

Aumento del valore delle attività dovuto alla domanda/ai miglioramenti. Utilizzo: strategia a lungo termine.

Finanziamenti e mutui (USA)

Mutuo a tasso variabile (ARM)

Mutuo a tasso variabile indicizzato. Utilizzo: Inizio più economico, rischio elevato.

Mutuo a tasso fisso

Tariffa fissa per l'intera durata. Utilizzo: prevedibilità delle rate.

Mutuo a palloncino/Pagamento a palloncino

Pagamenti più piccoli e un grande saldo finale. Utilizzo: piano di uscita/rifinanziamento.

Prestito solo interessi

Periodo iniziale con pagamento solo degli interessi. Utilizzo: liberare la casella all'inizio.

Mutuo assumibile

L'acquirente si assume il mutuo del venditore. Utilizzo: utile nei cicli di interessi elevati.

Mutuo inverso

Credito per anziani garantito da proprietà. Utilizzo: liquidità senza vendere la casa.

HELOC

Linea di credito con garanzia patrimoniale. Utilizzo: ristrutturazioni/investimenti.

Prestito convenzionale

Prestito senza garanzia dell'agenzia federale. Utilizzo: criteri più rigorosi.

Prestito FHA

Finanziamento assicurato FHA; acconto basso. Utilizzo: accesso per il 1° acquisto.

Prestito di portafoglio

Prestito gestito dallo stesso prestatore. Utilizzo: più flessibile per profili atipici.

Finanziamento proprietario/venditore

Il venditore finanzia direttamente l'acquirente. Utilizzo: aggira le barriere bancarie.

Mutuo avvolgente

Il finanziamento “avvolge” il mutuo esistente. Utilizzo: struttura di acquisto creativa.

Prestito/Valore (LTV)

Finanziamento ÷ valore dell'immobile. Utilizzo: definisce il rischio/le condizioni.

Rapporto debito/reddito (DTI)

Debiti mensili ÷ reddito mensile. Utilizzo: approvazione del credito.

DSCR

NOI ÷ servizio del debito. Utilizzo: fattibilità del finanziamento del reddito.

PMI (assicurazione ipotecaria privata)

Assicurazione obbligatoria con acconto < 20%. Utilizzo: costo mensile aggiuntivo.

Pre-approvazione

Valutazione preliminare del merito creditizio. Utilizzo: semplifica e rafforza le offerte.

Ammortamento negativo

La rata non copre gli interessi; il saldo aumenta. Utilizzo: prestare attenzione al costo totale.

Mutuo

Ipoteca con l'immobile come garanzia. Utilizzo: fino a ~80% di valore, caso comune.

Documenti e titolo

Atto

Documento che trasferisce la proprietà. Uso: documento ufficiale.

Atto di quietanza

Trasferisce interessi senza garanzie. Utilizzo: famiglia/patrimonio.

Atto di garanzia speciale

Garantisce la proprietà solo per la durata del termine di validità del venditore. Utilizzo: comune in ambito commerciale.

Ricerca del titolo

Ricerca nel registro per individuare gli impedimenti. Utilizzo: passaggio essenziale prima dell'acquisto.

Assicurazione sul titolo

Assicurazione per problemi con il titolo di proprietà. Utilizzo: protegge l'acquirente/prestatore.

Impegno sul titolo

Impegno della società titolare dopo i controlli. Utilizzo: sicurezza nella chiusura.

Sondaggio

Rilievo di traguardi e confini. Utilizzo: evita controversie valutarie.

Deposito a garanzia / Conto di deposito a garanzia

Conto di custodia delle transazioni. Utilizzo: fondi/documenti fino alla chiusura.

Divulgazione di chiusura

Documento con tassi/condizioni di finanziamento. Utilizzo: revisione finale prima della chiusura.

Dichiarazione di chiusura

Estratto conto con tutti gli importi pagati/ricevuti. Utilizzo: prova di chiusura.

Contratto di compravendita

Contratto di compravendita (prezzo, termini, condizioni). Utilizzo: base giuridica della transazione.

Valutazione e prezzo

Valutazione

Valore stimato da un perito autorizzato. Utilizzo: richiesto dalla banca.

Valore stimato

Valore definito nella relazione di stima. Utilizzo: in base all'importo finanziato.

Opinione sul prezzo del broker (BPO)

Opinione sul prezzo espressa dal broker. Utilizzo: alternativo quando la valutazione non è necessaria.

Analisi comparativa di mercato (CMA)

Prezzo stimato in base a dati comparabili recenti. Utilizzo: strategia di prezzo.

Contratti e clausole

Condizioni così come sono

Vendita "così com'è". Utilizzo: Potrebbero essere necessarie riparazioni post-acquisto.

Diligenza dovuta

Audit legale/strutturale/finanziario pre-acquisto. Utilizzo: evitare sorprese.

Clausola di pagamento anticipato

Richiede il saldo del debito alla vendita. Utilizzo: limiti che presuppongono un mutuo.

Clausola di escalation

L'offerta aumenta automaticamente rispetto alla concorrenza. Utilizzo: mercati contesi.

Diritto di prelazione

Diritto di prelazione all'acquisto nei confronti di terzi. Utilizzo: comune in appartamenti in affitto/condomini.

Opzione di locazione

Contratto di locazione con opzione di acquisto futuro. Utilizzo: una parte dell'affitto diventa deposito.

Affitto con riscatto

Affitto con opzione di acquisto; formato simile a quello sopra. Utilizzo: accumulare gradualmente capitale.

Offerta

Proposta di acquisto formale con termini e condizioni. Utilizzo: apre la negoziazione.

Proprietà e utilizzo

Casa unifamiliare

Casa unifamiliare (1 unità). Utilizzo: residenziale o stagionale.

Casa multifamiliare

Immobile con più unità (duplex, ecc.). Utilizzo: reddito da affitti multipli.

Proprietà di reddito

Proprietà acquisita per generare reddito. Utilizzo: concentrarsi sul ritorno.

Proprietà chiavi in mano

Pronto all'uso/affitto senza lavori di ristrutturazione. Utilizzo: reso immediato.

Fissaggio

Elemento fisso che accompagna la proprietà (ad esempio armadi). Utilizzo: salvo esclusione contrattuale.

Associazione dei proprietari di casa (HOA)

Associazione che regola le regole/i servizi della comunità. Utilizzo: potrebbe limitare l'utilizzo/a breve termine.

Spese condominiali

Spese condominiali per manutenzione/sicurezza/servizi. Utilizzo: da considerare nel costo totale.

suddivisione

Divisione del terreno in lotti da edificare. Utilizzo: ampliamento residenziale/commerciale.

Contratto di locazione del terreno

Utilizzo di un terreno senza esserne proprietari. Utilizzo: comune in ambito commerciale.

Sito

Ubicazione giuridico-economica dell'immobile. Utilizzo: norme/tasse applicabili.

Zonizzazione

Norme locali di utilizzo (residenziale/commerciale/industriale). Utilizzo: autorizzazioni e restrizioni.

Servitù

Diritto di utilizzo limitato da parte di terzi (accesso/utilità). Utilizzo: influisce sull'uso e sul valore.

Lien

Diritto di pignoramento/creditore sulla proprietà. Utilizzo: deve essere saldato/rilasciato.

Rinuncia al privilegio

Rinuncia/liberazione del pignoramento. Utilizzo: comune in edilizia/ristrutturazioni.

Lis Pendens

Causa pendente contro la proprietà. Utilizzo: avviso di contenzioso.

Esecuzione e opportunità

Pignoramento

Pignoramento per inadempienza. Utilizzo: rischioso, richiede la dovuta diligenza.

Asta di preclusione

Asta dei beni pignorati dalla banca. Utilizzo: può comportare sconti e rischi.

Immobili di proprietà (REO)

Immobile già pignorato e mantenuto dalla banca. Utilizzo: vendita "così com'è", possibile trattativa.

Sindacazione immobiliare

Diversi investitori acquistano/commerciano insieme. Utilizzo: accesso a progetti più ampi.

Assicurazione e tasse

Assicurazione per la casa

Assicurazione sulla casa contro danni/smarrimenti. Utilizzo: richiesta dei creditori.

Imposta sulle plusvalenze

Imposta sull'utile delle vendite. Utilizzo: considerare i trattati e la residenza fiscale.

Ammortamento

Riduzione contabile del valore dell'attività nel tempo. Utilizzo: agevolazione fiscale sull'affitto.

Spese in conto capitale (CapEx)

Spese di miglioramento/vita utile (ad esempio, tetto). Utilizzo: aumenta il valore/l'attrattiva.

Miglioramenti del capitale

Miglioramenti rilevanti che aggiungono valore. Utilizzo: impatto sulla valutazione e sulle tasse.

privilegio fiscale

Sequestro per tasse non pagate. Utilizzo: deve essere risolto prima della chiusura.

Operazioni e gestione

In deposito a garanzia

Transazione in corso con importi in custodia. Utilizzare: fino a quando non si verificano le condizioni.

Ispezione

Ispezione tecnica dell'immobile. Utilizzo: negoziare riparazioni/crediti.

Guida dettagliata

Ispezione finale prima della chiusura. Utilizzo: verificare le condizioni combinate.

Riserva di manutenzione

Riserva per manutenzione e riparazioni. Utilizzo: evita sorprese alla cassa.

Periodo di detenzione

Tempo di conservazione del bene. Utilizzo: impatto sulle tasse/strategia.

Pro Forma

Proiezione finanziaria (ricavi, spese, rendimento). Utilizzo: decidere la fattibilità.

Rifinanziamento

Sostituzione del prestito con un altro con nuove condizioni. Utilizzo: ridurre il tasso/liberare capitale.

Concessione del venditore

Concessione del venditore per contribuire ai costi. Utilizzo: chiudere la differenza alla chiusura.

Mutuo subacqueo

Saldo del mutuo > valore di mercato. Utilizzo: rende difficile la vendita senza perdite.

Screening degli inquilini

Screening degli inquilini (credito, storia). Utilizzo: ridurre il default/rischio.