Jen Dantas
Agente immobiliare di Orlando specializzato nel mercato immobiliare della Florida centrale.
Capire come funziona l'ammortamento
Vorrei raccontarvi brevemente la storia di una mia cliente, Mariana. Acquistò la sua prima casa in affitto ed era entusiasta. Dopo qualche mese, vide i soldi arrivare e pensò: “É isso! Estou construindo riqueza!”.
Ma poi è arrivata la paura. Mi ha chiamato, un po' in preda al panico, e mi ha detto:
“Estou vendo esse lucro, mas e o imposto sobre tudo isso? Vou ter que entregar uma fatia enorme para o governo?”
Eu sorri do outro lado da linha, porque sabia que estava prestes a apresentar à Mariana o que eu chamo de “superpoder” do investidor imobiliário. È un concetto che, a prima vista, sembra complicato, ma in realtà è lo strumento più potente che abbiamo per ridurre legalmente (o addirittura eliminare) le nostre tasse.
Questa superpotenza si chiama ammortamentoE se anche tu, come Mariana, stai traendo profitto dal mercato immobiliare ma sei preoccupata per le tasse, prendi una sedia. Te lo spiegherò in un modo che anche un bambino di 10 anni potrebbe capire.
Cos'è l'ammortamento? Pensate a un camion da lavoro.
Immagina di acquistare un pick-up nuovo di zecca per $50.000 da utilizzare nella tua attività. Tu e il governo sapete che tra cinque anni quel pick-up non varrà più $50.000. Avrà graffi, il motore sarà più usurato, le gomme saranno lisce. consumato.
L'IRS lo sa e ti dice:
“Olha, como essa picape é um ativo do seu negócio e está se desgastando, vou deixar você deduzir uma parte do valor dela como uma despesa a cada ano.”
Ora applichiamo la stessa logica a una proprietà.
Quando você compra uma casa ou um apartamento, o terreno em si não se desgasta. Mas e a construção? O telhado envelhece, o encanamento se deteriora, a pintura descasca, a estrutura sofre com o tempo. A construção, assim como a picape, está se “desgastando”.
L'ammortamento è semplicemente il riconoscimento fiscale di questa usura. È un spesa su carta. Ninguém te manda uma conta por isso. Nenhum dinheiro sai do seu bolso. É uma dedução “no papel” que o governo te permite usar para reduzir seu lucro tributável. É por isso que é um superpoder.
Come avviene la magia nella pratica: un semplice esempio
Per semplificare, usiamo i numeri tondi.
Supponiamo che tu abbia acquistato una proprietà per US$ 300.000Il perito afferma che il terreno vale US$ 25.000 e la costruzione vale US$ 275.000.
Ricorda, puoi deprezzare solo l'edificio, non il terreno. Per gli immobili residenziali, il governo fornisce un numero magico: 27,5 anni — é o tempo de “vida útil” fiscal da sua propriedade.
- Valore di costruzione: US$ 275.000
- Diviso per: 27,5 anni
- La tua detrazione annuale per ammortamento: US$ 10.000
Ora arriva la parte sorprendente. Supponiamo che, dopo aver pagato tutte le spese (finanziamento, tasse sulla proprietà, assicurazione), la tua proprietà abbia generato un profitto di US$ 8.000 nell'anno.
Quando presenti la dichiarazione dei redditi, dovrai fare quanto segue:
- Profitto reale (flusso di cassa): + US$ 8.000
- Deduzione per ammortamento: – US$ 10.000
- Reddito imponibile: – US$ 2.000 (una perdita sulla carta!)
Esatto. Hai messo US$ 8.000 no bolso, mas para a Receita você teve um “prejuízo” de US$ 2.000.
Risultato?
Você não paga um centavo de imposto sobre aquele lucro. Se você tiver um emprego com salário, essa “perda” ainda pode ser usada para reduzir o imposto que você paga sobre ele.
Salire di livello: segregazione dei costi e ammortamento dei bonus
Pronti per il prossimo livello di superpotenza?
La regola dei 27,5 anni è una semplificazione. Sappiamo che la moquette di un appartamento non dura 27,5 anni. E nemmeno il frigorifero. E nemmeno le tapparelle.
Questo è dove il Segregazione dei costi. É como contratar um especialista para “desmontar” sua propriedade no papel e colocar cada peça em baldes de tempo diferentes.
- Cestello di 5 anni: Tappeti, elettrodomestici, tende.
- Secchio di 15 anni: Miglioramenti del territorio quali recinzioni, marciapiedi e sistemazione del paesaggio.
- Secchio da 27,5 anni: La struttura principale dell'edificio.
IL Bonus ammortamento è il turbocompressore di questo processo. Ti consente di prendere tutto nei periodi di 5 e 15 anni e di dedurre 100% del valore nel primo anno.
Tornando al nostro esempio di US$ 275.000, diciamo che la segregazione dei costi trova US$ 50.000 su articoli di 5 e 15 anni. Con l'ammortamento bonus di 100 %, la tua detrazione del primo anno sale a oltre US$ 58.000! Ciò crea un'enorme perdita di carta, dandoti un immenso potere di risparmio fiscale.
A Palavra de Cautela: A “Recaptura” da Depreciação
Ogni supereroe ha la sua kryptonite. Quella deprezzata si chiama Recupero dell'ammortamento.
É simples: quando você vende o imóvel, o governo basicamente diz: “Ei, lembra de todo aquele desconto fiscal que eu te dei pelo ‘desgaste’ do seu prédio? Agora que você está vendendo com lucro, eu quero uma parte desse desconto de volta.”
Questa parte è tassata a un'aliquota massima di 25% (leggermente superiore all'aliquota sulle plusvalenze a lungo termine). È il prezzo da pagare per il beneficio. La buona notizia? Esistono strategie, come Scambio 1031, che ti consentono di differire il pagamento di questo recupero a tempo indeterminato trasferendo i tuoi guadagni su una nuova proprietà.
Mettere tutto insieme
A depreciação não é uma brecha ou um “jeitinho”. É uma parte fundamental e legal do código tributário, projetada para incentivar investidores como você e eu a fornecer moradia e melhorar propriedades.
Ecco perché gli investimenti immobiliari sono uno degli strumenti più efficaci per creare ricchezza. Ti permettono di generare flussi di cassa anche se, sulla carta, sembrino in perdita, proteggendo i profitti duramente guadagnati dalle tasse.
A Mariana? Hoje ela entende o poder da depreciação. Ela não só continua investindo, como faz isso de forma mais inteligente, usando esse “superpoder” para acelerar sua jornada rumo à liberdade financeira.
E anche tu puoi farlo.
Leggi anche: A One Big Beatiful Bill foi aprovada – entenda como isso beneficia os investidores imobiliários.
Avviso legale: Questo articolo ha solo scopo informativo e didattico e non deve essere interpretato come consulenza fiscale o finanziaria. Le leggi fiscali sono complesse e in continua evoluzione. Consultate sempre un professionista qualificato, come un commercialista o un avvocato tributarista, per discutere della vostra situazione specifica prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.
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Lo sapevate?
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Acquistare una proprietà negli Stati Uniti può essere complicato, ma Jen Dantas, in qualità di agente immobiliare brasiliano esperto, semplifica il processo e si prenderà cura di tutto ciò di cui hai bisogno per acquistare una proprietà in Florida:
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- Prequalificazione e finanziamento: Jen offre un supporto finanziario completo, con partner finanziari che servono clienti internazionali.
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- Documentazione e supporto:Dalla revisione dei documenti alla chiusura del contratto, Jen e il suo team garantiscono che ogni passaggio sia conforme alla legge statunitense.
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- Supporto post-vendita: L'impegno di Jen va oltre l'acquisto. Offre supporto post-vendita, aiutando con l'amministrazione, il leasing e altre esigenze dei clienti.
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