Jen Dantas
Courtier immobilier d'Orlando spécialisé dans le marché immobilier du centre de la Floride.
Comprendre comment fonctionne l'amortissement
Laissez-moi vous raconter une petite histoire à propos d’une de mes clientes, Mariana. Elle a acheté son premier bien locatif et était ravie. Quelques mois plus tard, voyant l'argent rentrer, elle s'est dit : “É isso! Estou construindo riqueza!”.
Mais la peur m'a alors envahie. Elle m'a appelée, un peu paniquée, et m'a dit :
“Estou vendo esse lucro, mas e o imposto sobre tudo isso? Vou ter que entregar uma fatia enorme para o governo?”
Eu sorri do outro lado da linha, porque sabia que estava prestes a apresentar à Mariana o que eu chamo de “superpoder” do investidor imobiliário. C'est un concept qui, à première vue, semble compliqué, mais qui est en fait l'outil le plus puissant dont nous disposons pour réduire légalement (voire éliminer) nos impôts.
Cette superpuissance s'appelle dépréciationEt si, comme Mariana, vous tirez profit de l'immobilier mais que les impôts vous préoccupent, prenez place. Je vais vous expliquer cela d'une manière compréhensible même pour un enfant de 10 ans.
Qu'est-ce que l'amortissement ? Imaginez un camion de travail.
Imaginez que vous achetiez un pick-up flambant neuf pour $50 000 pour votre entreprise. Vous et le gouvernement savez que dans cinq ans, ce pick-up ne vaudra plus $50 000. Il sera rayé, le moteur sera plus usé, les pneus seront lisses. usé.
L'IRS le comprend et vous dit :
“Olha, como essa picape é um ativo do seu negócio e está se desgastando, vou deixar você deduzir uma parte do valor dela como uma despesa a cada ano.”
Appliquez maintenant cette même logique à une propriété.
Quando você compra uma casa ou um apartamento, o terreno em si não se desgasta. Mas e a construção? O telhado envelhece, o encanamento se deteriora, a pintura descasca, a estrutura sofre com o tempo. A construção, assim como a picape, está se “desgastando”.
L'amortissement est simplement la reconnaissance fiscale de cette usure. C'est une dépenses sur papier. Ninguém te manda uma conta por isso. Nenhum dinheiro sai do seu bolso. É uma dedução “no papel” que o governo te permite usar para reduzir seu lucro tributável. É por isso que é um superpoder.
Comment la magie opère en pratique : un exemple simple
Utilisons des nombres ronds pour simplifier les choses.
Disons que vous avez acheté une propriété pour US$ 300 000L'évaluateur dit que le terrain vaut US$ 25 000 et la construction vaut la peine US$ 275 000.
N'oubliez pas que vous ne pouvez amortir que le bâtiment, et non le terrain. Pour les biens résidentiels, le gouvernement vous donne un chiffre magique : 27,5 ans — é o tempo de “vida útil” fiscal da sua propriedade.
- Valeur de construction : US$ 275 000
- Divisé par : 27,5 ans
- Votre déduction annuelle pour amortissement : US$ 10 000
Voici maintenant la partie la plus étonnante. Imaginons qu'après avoir réglé tous les frais (financement, taxe foncière, assurance), votre propriété génère un bénéfice de US$ 8 000 dans l'année.
Lorsque vous déclarez vos impôts, vous ferez ceci :
- Bénéfice réel (flux de trésorerie) : + US$ 8 000
- Déduction pour amortissement : – US$ 10 000
- Revenu imposable : – US$ 2 000 (une perte sur le papier !)
C'est vrai. Tu as mis US$ 8 000 no bolso, mas para a Receita você teve um “prejuízo” de US$ 2 000.
Résultat?
Você não paga um centavo de imposto sobre aquele lucro. Se você tiver um emprego com salário, essa “perda” ainda pode ser usada para reduzir o imposto que você paga sobre ele.
Mise à niveau : ségrégation des coûts et amortissement bonus
Prêt pour le prochain niveau de superpuissance ?
La règle des 27,5 ans est une simplification. On sait que la moquette d'un appartement ne dure pas 27,5 ans. Le réfrigérateur non plus. Les stores non plus.
C'est ici que le Ségrégation des coûts. É como contratar um especialista para “desmontar” sua propriedade no papel e colocar cada peça em baldes de tempo diferentes.
- Seau de 5 ans : Tapis, électroménagers, stores.
- Seau de 15 ans : Améliorations foncières telles que clôtures, trottoirs et aménagement paysager.
- Seau de 27,5 ans : La structure principale du bâtiment.
LE Amortissement bonus est le turbocompresseur de ce processus. Il permet de prendre tout ce qui se trouve sur les échéances de 5 et 15 ans et de déduire 100% de la valeur de la première année.
Revenant à notre exemple de US$ 275 000, disons que la ségrégation des coûts trouve US$ 50 000 sur les biens à 5 et 15 ans. Avec l'amortissement supplémentaire de 100 %, votre déduction pour la première année passe à plus de US$ 58 000! Cela crée une perte de papier massive, vous donnant un immense pouvoir d’économie d’impôt.
A Palavra de Cautela: A “Recaptura” da Depreciação
Chaque super-héros a sa kryptonite. Celle de la dépréciation s'appelle Récupération d'amortissement.
É simples: quando você vende o imóvel, o governo basicamente diz: “Ei, lembra de todo aquele desconto fiscal que eu te dei pelo ‘desgaste’ do seu prédio? Agora que você está vendendo com lucro, eu quero uma parte desse desconto de volta.”
Cette partie est imposée au taux maximum de 25% (légèrement supérieur au taux des plus-values à long terme). C'est le prix à payer pour bénéficier de cet avantage. La bonne nouvelle ? Il existe des stratégies, comme : Échange 1031, qui vous permettent de différer indéfiniment le paiement de cette récupération en reportant vos gains sur un nouveau bien.
Mettre tout cela ensemble
A depreciação não é uma brecha ou um “jeitinho”. É uma parte fundamental e legal do código tributário, projetada para incentivar investidores como você e eu a fornecer moradia e melhorar propriedades.
C'est pourquoi l'investissement immobilier est l'un des outils de création de patrimoine les plus efficaces. Il vous permet de générer des liquidités tout en donnant l'impression, sur le papier, de perdre de l'argent, protégeant ainsi vos profits durement gagnés de l'impôt.
A Mariana? Hoje ela entende o poder da depreciação. Ela não só continua investindo, como faz isso de forma mais inteligente, usando esse “superpoder” para acelerar sua jornada rumo à liberdade financeira.
Et vous aussi, vous pouvez le faire.
Lire aussi : A One Big Beatiful Bill foi aprovada – entenda como isso beneficia os investidores imobiliários.
Mentions légales : Cet article est fourni à titre informatif et éducatif uniquement et ne doit pas être interprété comme un conseil fiscal ou financier. La législation fiscale est complexe et en constante évolution. Consultez toujours un professionnel qualifié, tel qu'un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, pour discuter de votre situation particulière avant de prendre une décision d'investissement.
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- Préqualification et financement:Jen propose un accompagnement financier complet, avec des partenaires financiers qui servent des clients internationaux.
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- Documentation et support:De l'examen des documents à la clôture du contrat, Jen et son équipe s'assurent que chaque étape est conforme à la loi américaine.
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- Support après-venteL'engagement de Jen va au-delà de l'achat. Elle offre un service après-vente, en aidant à l'administration, à la location et à d'autres besoins des clients.
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