Jen Dantas
Courtier immobilier d'Orlando spécialisé dans le marché immobilier du centre de la Floride.
Comprendre comment fonctionne l'amortissement
Laissez-moi vous raconter une petite histoire à propos d’une de mes clientes, Mariana. Elle a acheté son premier bien locatif et était ravie. Quelques mois plus tard, voyant l'argent rentrer, elle s'est dit : « Ça y est ! Je crée de la richesse ! »
Mais la peur m'a alors envahie. Elle m'a appelée, un peu paniquée, et m'a dit :
« Je vois ce bénéfice, mais qu'en est-il des impôts sur tout cela ? Devrai-je en reverser une grosse part à l'État ? »
J’ai souri à l’autre bout du fil, car je savais que j’étais sur le point de présenter à Mariana ce que j’appelle le « super pouvoir » de l’investisseur immobilier. C'est un concept qui, à première vue, semble compliqué, mais qui est en fait l'outil le plus puissant dont nous disposons pour réduire légalement (voire éliminer) nos impôts.
Cette superpuissance s'appelle dépréciationEt si, comme Mariana, vous tirez profit de l'immobilier mais que les impôts vous préoccupent, prenez place. Je vais vous expliquer cela d'une manière compréhensible même pour un enfant de 10 ans.
Qu'est-ce que l'amortissement ? Imaginez un camion de travail.
Imaginez que vous achetiez un pick-up flambant neuf pour $50 000 pour votre entreprise. Vous et le gouvernement savez que dans cinq ans, ce pick-up ne vaudra plus $50 000. Il sera rayé, le moteur sera plus usé, les pneus seront lisses. usé.
L'IRS le comprend et vous dit :
« Écoutez, puisque cette camionnette est un atout pour votre entreprise et qu’elle s’use, je vais vous permettre de déduire une partie de sa valeur comme dépense chaque année. »
Appliquez maintenant cette même logique à une propriété.
Lorsqu'on achète une maison ou un appartement, le terrain lui-même ne s'use pas. Mais qu'en est-il du bâtiment ? La toiture vieillit, la plomberie se détériore, la peinture s'écaille, la structure souffre avec le temps. Le bâtiment, comme le pick-up, s'use.
L'amortissement est simplement la reconnaissance fiscale de cette usure. C'est une dépenses sur papierPersonne ne vous envoie de facture pour cela. Aucun argent ne sort de votre poche. C'est une déduction « papier » que le gouvernement vous permet d'utiliser pour réduire votre revenu imposable. C'est pourquoi c'est un super pouvoir.
Comment la magie opère en pratique : un exemple simple
Utilisons des nombres ronds pour simplifier les choses.
Disons que vous avez acheté une propriété pour US$ 300 000L'évaluateur dit que le terrain vaut US$ 25 000 et la construction vaut la peine US$ 275 000.
N'oubliez pas que vous ne pouvez amortir que le bâtiment, et non le terrain. Pour les biens résidentiels, le gouvernement vous donne un chiffre magique : 27,5 ans — est la « durée de vie utile » fiscale de votre propriété.
- Valeur de construction : US$ 275 000
- Divisé par : 27,5 ans
- Votre déduction annuelle pour amortissement : US$ 10 000
Voici maintenant la partie la plus étonnante. Imaginons qu'après avoir réglé tous les frais (financement, taxe foncière, assurance), votre propriété génère un bénéfice de US$ 8 000 dans l'année.
Lorsque vous déclarez vos impôts, vous ferez ceci :
- Bénéfice réel (flux de trésorerie) : + US$ 8 000
- Déduction pour amortissement : – US$ 10 000
- Revenu imposable : – US$ 2 000 (une perte sur le papier !)
C'est vrai. Tu as mis US$ 8 000 dans votre poche, mais pour l'IRS vous avez eu une « perte » de US$ 2 000.
Résultat?
Vous ne payez pas un centime d'impôt sur ce bénéfice. Si vous avez un emploi rémunéré, cette « perte » peut tout de même être utilisée pour réduire l'impôt que vous payez sur ce bénéfice.
Mise à niveau : ségrégation des coûts et amortissement bonus
Prêt pour le prochain niveau de superpuissance ?
La règle des 27,5 ans est une simplification. On sait que la moquette d'un appartement ne dure pas 27,5 ans. Le réfrigérateur non plus. Les stores non plus.
C'est ici que le Ségrégation des coûtsC'est comme engager un expert pour « démonter » votre propriété sur papier et placer chaque pièce dans des tranches de temps différentes.
- Seau de 5 ans : Tapis, électroménagers, stores.
- Seau de 15 ans : Améliorations foncières telles que clôtures, trottoirs et aménagement paysager.
- Seau de 27,5 ans : La structure principale du bâtiment.
LE Amortissement bonus est le turbocompresseur de ce processus. Il permet de prendre tout ce qui se trouve sur les échéances de 5 et 15 ans et de déduire 100% de la valeur de la première année.
Revenant à notre exemple de US$ 275 000, disons que la ségrégation des coûts trouve US$ 50 000 sur les biens à 5 et 15 ans. Avec l'amortissement supplémentaire de 100 %, votre déduction pour la première année passe à plus de US$ 58 000! Cela crée une perte de papier massive, vous donnant un immense pouvoir d’économie d’impôt.
Un mot d'avertissement : la « récupération » de l'amortissement
Chaque super-héros a sa kryptonite. Celle de la dépréciation s'appelle Récupération d'amortissement.
C'est simple : lorsque vous vendez votre bien, l'État vous dit : « Vous vous souvenez de l'allégement fiscal que je vous ai accordé pour l'usure de votre immeuble ? Maintenant que vous le vendez avec une plus-value, je veux récupérer une partie de ces dégâts. »
Cette partie est imposée au taux maximum de 25% (légèrement supérieur au taux des plus-values à long terme). C'est le prix à payer pour bénéficier de cet avantage. La bonne nouvelle ? Il existe des stratégies, comme : Échange 1031, qui vous permettent de différer indéfiniment le paiement de cette récupération en reportant vos gains sur un nouveau bien.
Mettre tout cela ensemble
L'amortissement n'est ni une échappatoire ni une solution miracle. Il s'agit d'un élément fondamental et légal du code des impôts, conçu pour encourager les investisseurs comme vous et moi à fournir des logements et à améliorer les propriétés.
C'est pourquoi l'investissement immobilier est l'un des outils de création de patrimoine les plus efficaces. Il vous permet de générer des liquidités tout en donnant l'impression, sur le papier, de perdre de l'argent, protégeant ainsi vos profits durement gagnés de l'impôt.
Mariana ? Aujourd'hui, elle comprend le pouvoir de la dépréciation. Non seulement elle continue d'investir, mais elle le fait plus intelligemment, utilisant ce « super-pouvoir » pour accélérer son chemin vers la liberté financière.
Et vous aussi, vous pouvez le faire.
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Mentions légales : Cet article est fourni à titre informatif et éducatif uniquement et ne doit pas être interprété comme un conseil fiscal ou financier. La législation fiscale est complexe et en constante évolution. Consultez toujours un professionnel qualifié, tel qu'un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, pour discuter de votre situation particulière avant de prendre une décision d'investissement.
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- Préqualification et financement:Jen propose un accompagnement financier complet, avec des partenaires financiers qui servent des clients internationaux.
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- Documentation et support:De l'examen des documents à la clôture du contrat, Jen et son équipe s'assurent que chaque étape est conforme à la loi américaine.
- Documentation et support:De l'examen des documents à la clôture du contrat, Jen et son équipe s'assurent que chaque étape est conforme à la loi américaine.
- Support après-venteL'engagement de Jen va au-delà de l'achat. Elle offre un service après-vente, en aidant à l'administration, à la location et à d'autres besoins des clients.
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