Jen Dantas
Courtier immobilier d'Orlando spécialisé dans le marché immobilier du centre de la Floride.
La vérité sur le dollar
Hé, imaginez ceci : vous êtes à un barbecue avec un ami qui vient de rentrer d'un voyage aux États-Unis, et il n'arrête pas de parler de la façon dont il a acheté une maison à Orlando pour la louer et reçoit maintenant des revenus en dollars chaque mois.
Vous riez, mais vous continuez à penser :
« Est-ce que cela a du sens pour mon portefeuille, avec le réel qui fluctue autant ? »
J'ai eu des conversations comme celle-ci d'innombrables fois, et après des années passées à étudier des rapports économiques et à échanger des idées avec des clients investisseurs, j'ai réalisé que La dollarisation de la richesse n'est pas réservée aux riches – est une stratégie pratique pour ceux qui veulent se protéger.
Discutons ouvertement du dollar, du real et des raisons pour lesquelles investir dans l'immobilier aux États-Unis pourrait être la bonne voie maintenant en 2025, comme si je vous l'expliquais ici même.
Je combinerai ce que j'ai vu dans mes recherches récentes avec des histoires réelles que j'ai entendues de la part d'amis et d'entreprises, pour rendre le tout plus concret.
Les prédictions qui nous ont déçus
Vous savez quand vous voyez les analystes des grandes banques publier des projections qui semblent infaillibles ?
Par exemple, une banque américaine a ajusté ses prévisions pour le dollar à 5,10 R$ d'ici la fin de l'année, affirmant que le réal est fort grâce aux taux d'intérêt élevés et à une conjoncture mondiale plus calme. Je me souviens bien, début 2025, lorsque le dollar était à 6,07 R$, et que la même banque parlait d'une appréciation de 5%.
Aujourd'hui, 15 juillet, alors que le prix oscille autour de 5,55 R$, ils le révisent à la baisse. C'est comme s'ils suivaient le courant : s'il monte, ils projettent plus haut ; s'il baisse, ils projettent plus bas.
Cela ne s’arrête pas là.
Des économistes comme Fernando Ulrich, excellent en analyse politique, sont également du même avis. Récemment, dans des publications et des vidéos, il a évoqué un possible retour du dollar à 4,70 R$, sur la base de mesures de prix équitables.
Il évoque une amélioration budgétaire au Brésil, mais au vu des chiffres, c'est douteux. Le solde primaire s'est légèrement amélioré grâce à la hausse des impôts, mais le solde nominal – intérêts de la dette compris – reste désastreux.
J'ai parlé à un ami qui gère un fonds à São Paulo, et il m'a dit :
« On voit ça tout le temps. Ces projections sont pour leurs couvertures, mais pour le commun des mortels, c'est comme prédire la météo. »
Il a brûlé de l'argent l'année dernière en suivant un conseil similaire, prédisant le dollar à R$ 4,70 et terminant au-dessus de R$ 6.
Le problème, c'est ce biais : les institutions commettent de graves erreurs dans les variables volatiles telles que l'inflation, les taux d'intérêt et les taux de change.
Ils s'adaptent au moment présent, ignorant le long terme. Si vous adhérez à cette idée, vous finirez par entrer au sommet ou par sortir au plus bas.
Leçon : Concentrez-vous sur les faits, pas sur les gros titres clinquants.
Que se passe-t-il au Brésil ? Les facteurs qui pèsent sur le real
Vu d'ici, entre Winter Garden et le lac Nona, le Brésil montre quelques signes d'amélioration, mais rien de révolutionnaire.
La dette brute s'élève déjà à environ 76 milliards de livres sterling du PIB et devrait dépasser 79 milliards de livres sterling en 2025, soit une augmentation de trois points par an, en bonne voie pour établir un record historique. Cela constitue un signal d'alarme pour les non-initiés.
L'inflation prévue pour 2025 est de 5,1 % par pouce carré, soit près du double de l'objectif de la Banque centrale. En revanche, aux États-Unis, le taux a clôturé le mois de juin à 2,7 % par pouce carré.
Résultat:le real fond plus vite que le dollar.
Le taux de change n’aide pas non plus. Le flux est négatif: moins de dollars entrent que sortent, la balance commerciale perd de son élan.
Un client commerçant d’un exportateur de soja du Mato Grosso m’a confié :
« L’année dernière, nous avons profité de prix élevés, mais maintenant, avec la chute des matières premières et la menace de droits de douane de 50 % que Trump ne cesse d’augmenter, le dollar bouleverse tout. »
Le real a même pris de l’ampleur grâce au carry trade – ces capitaux à court terme attirés par des taux d’intérêt élevés (Selic contre Fed) – mais il suffit d’un éternuement géopolitique ou électoral pour que l’argent s’évapore.
Productivité? Ici, aux États-Unis, le PIB continue de croître, tandis que le Brésil est toujours en difficulté.
Et le risque politique reste dans le rétroviseur : Changer de gouvernement ne garantit pas un miracle. Rappelons-nous la période 2019-2021, où le real a chuté de 3,80 rands à plus de 5 rands, malgré l'arrivée d'un « super-ministre » de l'Économie.
Un gestionnaire de fonds m’a parlé de clients qui avaient misé massivement sur le reais en espérant un changement politique ; ils ont été touchés lorsque la politique budgétaire a tourné au vinaigre.
Du point de vue de ceux qui investissent en dollars, le bilan reste simple : une dette croissante, une inflation tenace, un taux de change volatil et une productivité stagnante constituent un cocktail difficile à avaler.
Jusqu’à preuve du contraire, le real continuera d’être un actif risqué – et coûteux.
La force du dollar que personne ne veut voir
Malgré le chaos, le dollar n'a pas faibli. Bien au contraire. Malgré l'augmentation de la dette américaine et les rumeurs d'inflation sous Trump, les investisseurs affluent vers le pays.
Regardez les fonds monétaires battre des records de levée de fonds, comme les fonds à revenu fixe à court terme, qui attirent des milliards de dollars avec des taux d'intérêt de 4,5%. Cela témoigne de la confiance : tout le monde achète de la dette américaine, tandis que les spreads se creusent pour les autres crédits.
Richer Hittenban, un analyste que je suis depuis un certain temps, utilise des modèles pour décomposer les facteurs. Il montre que la récente baisse du dollar face au réal (de 6,30 rands en décembre à aujourd'hui) résulte davantage du « sentiment » – le positionnement des principaux acteurs – que de changements fondamentaux.
C'est une situation à court terme. Le dollar reste la réserve mondiale, le principal moyen d'échange, et les États-Unis déprécient moins leur monnaie.
Je l'ai vu en pratique:Pendant la pandémie, les amis des entreprises importatrices ont souffert du dollar élevé, mais ceux qui avaient des actifs dollarisés, comme des biens immobiliers ici à Orlando, ont été sauvés.
Histoire vraie:Une startup de commerce électronique que j'ai aidée de manière informelle à Orlando a ignoré les avertissements concernant la dévaluation du real en 2024. Ils ont tout gardé en reais, pariant sur des « améliorations fiscales ».
Le dollar a augmenté, les coûts d'importation ont grimpé en flèche et ils ont frôlé la faillite. Aujourd'hui, ils se sont diversifiés dans l'immobilier américain et se sentent plus à l'aise.
Comment se protéger en dollarisant l'immobilier aux États-Unis
Si vous voyez les signes – les finances publiques du Brésil se détériorent, le real s’effondre, le dollar est fort à long terme – la leçon est simple : diversifiez une partie de votre patrimoine dans des actifs qui génèrent des liquidités en devises fortes.
Ce n’est pas une alarme, c’est un équilibre.
Le véhicule le plus direct ? L'immobilier aux États-Unis.
Chiffre d'affaires et capitaux propres liés au dollar. Achat en dollars, location en dollars, plus-value en dollars.
Faible barrière d’entrée pour les Brésiliens. Il n'y a aucune restriction de propriété ; il suffit de s'occuper de la structure juridique (LLC, fiducie ou titre direct) et des taxes.
| Indicateur | Chiffres actuels | Source |
|---|---|---|
| Marchés avec hausse des prix au premier trimestre 2025 | 83 % des 228 régions surveillées | Association nationale des agents immobiliers® |
| Valeur moyenne nationale des maisons | US$ 366 289 | Zillow |
| Loyer moyen national | US$ 2 049 / +3,2 % YoY | Zillow |
| Nouvelles annonces | +4,5 % YoY (stock en amélioration) | Zillow |
| Paiement hypothécaire typique | US$ 1 922 / mois (20 % d'acompte) | Zillow |
En Floride, la combinaison tourisme-immigration intérieure maintient une demande résiliente malgré des taux d'intérêt élevés. Orlando, en particulier, se targue de :
Diversification économique (health-tech au lac Nona, parcs à thème, logistique).
Rentabilité brute toujours au-dessus de la moyenne nationale, en particulier dans le comté de Polk et dans les banlieues au sud de l'I-4.
Forte liquidité:Les propriétés de milieu de gamme sont rapidement mises en vente.
Cas réel : le dollar couvre la chute du real
Un entrepreneur logistique de Rio de Janeiro explique avoir démarré modestement avec une maison de vacances à Kissimmee. Aujourd'hui, il réalise un rendement annuel de 5 à 7 %, en plus d'une augmentation de la valeur de ses actifs.
Lorsque le real s’est effondré lors des élections de 2022, les revenus en dollars ont compensé la perte des investissements au Brésil.
Des risques ? Bien sûr.
Cycles d'intérêt toujours volatile : un refinancement anticipé est prudent.
Réglementation locale (les locations à court terme dans certains comtés) nécessitent une diligence raisonnable.
Demande migratoire:Un changement radical dans la politique d’immigration américaine pourrait ralentir les choses en Floride.
Mais si vous vivez déjà en dollars — ou si vous souhaitez protection contre l'inflation brésilienne de +5 +% — il est logique d’avoir une partie de votre portefeuille dans des actifs qui paient des factures dans la même devise que celle dans laquelle vous dépensez.
Dernière question : Si la dette et l'inflation continuent d'augmenter au Brésil, souhaitez-vous que tout soit exposé au réal ? Ou préférez-vous ancrer une partie de vos actifs dans des actifs physiques générant des liquidités en devises fortes ?
Se préparer pour 2025 : comment saisir l’instant présent ?
Si vous cherchez à acheter, c'est le moment idéal pour explorer les tendances du marché immobilier en Floride et évaluer soigneusement vos options.
L’évolution du marché offre une opportunité unique de prendre des décisions éclairées et d’investir dans la propriété idéale, que ce soit pour y vivre ou pour investir.
Pour les vendeurs, un ajustement stratégique fera la différence. En fixant un prix réaliste et en investissant dans de petites améliorations, vous augmentez vos chances d’une vente rapide et rentable.
Mentions légales : Cet article est fourni à titre informatif et éducatif uniquement et ne doit pas être interprété comme un conseil fiscal ou financier. La législation fiscale est complexe et en constante évolution. Consultez toujours un professionnel qualifié, tel qu'un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, pour discuter de votre situation particulière avant de prendre une décision d'investissement.
Saviez-vous?
Il est possible de financer un bien immobilier aux États-Unis avec vos revenus et documents du Brésil, sans bureaucratie et avec des taux d'intérêt attractifs.
Comment un courtier immobilier brésilien à Orlando facilite le processus d'achat immobilier
Acheter une propriété aux États-Unis peut être difficile, mais Jen Dantas, en tant qu'agent immobilier brésilien expert, simplifie le processus et s'occupera de tout ce dont vous avez besoin pour acheter une propriété en Floride :
- Préqualification et financement:Jen propose un accompagnement financier complet, avec des partenaires financiers qui servent des clients internationaux.
- Préqualification et financement:Jen propose un accompagnement financier complet, avec des partenaires financiers qui servent des clients internationaux.
- Documentation et support juridique:De l'examen des documents à la clôture du contrat, Jen et son équipe s'assurent que chaque étape est conforme à la loi américaine.
- Documentation et support juridique:De l'examen des documents à la clôture du contrat, Jen et son équipe s'assurent que chaque étape est conforme à la loi américaine.
- Support après-venteL'engagement de Jen va au-delà de l'achat. Elle offre un service après-vente, en aidant à l'administration, à la location et à d'autres besoins des clients.
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