Glosario completo de términos inmobiliarios de EE. UU.

Términos clave del sector inmobiliario estadounidense:

Consejo: guarde esta sección para referencia rápida durante visitas y negociaciones.

Mercado e indicadores (EE. UU.)

Tasa de absorción

Mide la velocidad a la que se venden las propiedades durante un período determinado. Uso: lectura de demanda/stock.

Apreciación

Aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Uso: ganancia de capital.

Tasa de capitalización (Cap Rate)

Rentabilidad anual de una propiedad: NOI ÷ precio. Uso: Comparar activos de ingresos.

Flujo de fondos

Ingresos – gastos operativos/financieros. Uso: sostenibilidad de la inversión.

Retorno de efectivo sobre efectivo

Rentabilidad del capital invertido. Uso: eficiencia de contribución.

Multiplicador de Ingresos Brutos (GIM)

Precio ÷ ingreso bruto anual. Uso: detección rápida de rentabilidad.

Multiplicador de renta bruta (GRM)

Precio ÷ alquiler bruto anual. Uso: comparar propiedades en alquiler.

Ingresos operativos netos (INO)

Ingresos totales – gastos operativos (excluyendo deuda/impuestos). Uso: Base de tasa de capitalización.

Tasa de vacantes

% de tiempo sin inquilino. Uso: Estimar el riesgo de ingresos.

Disposición de vacantes

Reserva para cubrir periodos vacíos. Uso: flujo de caja fluido.

Producir

Rentabilidad anual de % sobre el coste de adquisición. Uso: Comparación con otras clases de activos.

Valor Justo de Mercado (VJM)

Precio justo de mercado en un entorno competitivo. Uso: base impositiva y de precios.

Apreciación de bienes raíces

Ganancia del valor de los activos debido a la demanda/mejoras. Uso: estrategia a largo plazo.

Financiación e hipotecas (EE. UU.)

Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Hipoteca de tipo de interés variable indexada. Uso: inicio más barato, alto riesgo.

Hipoteca de tasa fija

Tasa fija durante todo el plazo. Uso: previsibilidad de cuotas.

Hipoteca con pago global

Pagos más pequeños y gran liquidación al final. Uso: plan de salida/refinanciación.

Préstamo de solo intereses

Periodo inicial pagando solo intereses. Uso: aliviar la caja al principio.

Hipoteca asumible

El comprador asume la hipoteca del vendedor. Uso: útil en ciclos de alto interés.

Hipoteca inversa

Crédito para personas mayores con respaldo inmobiliario. Uso: liquidez sin vender la casa.

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Línea de crédito con garantía patrimonial. Uso: renovaciones/inversiones.

Préstamo convencional

Préstamo sin garantía de agencia federal. Uso: criterios más estrictos.

Préstamo FHA

Financiamiento asegurado por la FHA; pago inicial bajo. Uso: acceso para 1ª compra.

Préstamo de cartera

Préstamo mantenido por el propio prestamista. Uso: más flexible para perfiles atípicos.

Financiamiento del propietario/vendedor

El vendedor financia directamente al comprador. Uso: evita las barreras bancarias.

Hipoteca envolvente

La financiación “se envuelve” en torno a la hipoteca existente. Uso: estructura de compra creativa.

Relación préstamo-valor (LTV)

Financiación ÷ valor de la propiedad. Uso: define riesgo/condiciones.

Relación deuda-ingresos (DTI)

Deudas mensuales ÷ ingresos mensuales. Uso: aprobación de crédito.

DSCR

NOI ÷ servicio de la deuda. Uso: viabilidad de financiación de ingresos.

PMI (Seguro hipotecario privado)

Se requiere seguro con pago inicial <20%. Uso: costo mensual adicional.

Preaprobación

Evaluación crediticia preliminar. Uso: agiliza y potencia las ofertas.

Amortización negativa

La cuota no cubre los intereses; el saldo aumenta. Uso: preste atención al costo total.

Hipoteca

Hipoteca con el inmueble como garantía. Uso: hasta ~80% de valor, caso común.

Documentos y título

Escritura

Documento que transfiere la propiedad. Uso: registro oficial.

Escritura de cesión de derechos

Transfiere intereses sin garantías. Uso: familia/herencia.

Escritura de garantía especial

Garantiza el título únicamente durante el plazo del vendedor. Uso: común en el ámbito comercial.

Búsqueda de título

Búsqueda de registro para encontrar impedimentos. Uso: paso esencial previo a la compra.

Seguro de título

Seguro de problemas de título. Uso: Protege al comprador/prestamista.

Compromiso de título

Compromiso de la compañía de títulos luego de las verificaciones. Uso: confianza en el cierre.

Encuesta

Levantamiento de hitos y límites. Uso: evita disputas monetarias.

Cuenta de depósito en garantía

Cuenta de custodia de transacciones. Uso: fondos/documentos hasta el cierre.

Divulgación de cierre

Documento con tasas/condiciones de financiamiento. Uso: revisión final antes del cierre.

Declaración de cierre

Estado de cuenta con todos los importes pagados/recibidos. Uso: prueba de cierre.

Contrato de compraventa

Contrato de compraventa (precio, términos, condiciones). Uso: base legal de la transacción.

Evaluación y precio

Evaluación

Valor estimado por tasador autorizado. Uso: requerido por el banco.

Valor de tasación

Valor definido en el informe de valoración. Utilización: en base al importe financiado.

Opinión sobre el precio del corredor (BPO)

Opinión sobre el precio realizada por el broker. Uso: alternativa cuando la valoración no es necesaria.

Análisis comparativo de mercado (CMA)

Precio estimado basado en comparables recientes. Uso: estrategia de precios.

Contratos y cláusulas

Condición tal cual

Venta “tal cual”. Uso: Puede requerir reparaciones posteriores a la compra.

Debida diligencia

Auditoría legal/estructural/financiera previa a la compra. Uso: evitar sorpresas.

Cláusula de vencimiento en caso de venta

Requiere liquidación de deuda al momento de la venta. Uso: límites asumiendo hipoteca.

Cláusula de escalada

La oferta aumenta automáticamente en comparación con la competencia. Uso: mercados disputados.

Derecho de tanteo

Derecho de tanteo en la compraventa frente a terceros. Uso: común en alquileres/condominios.

Opción de arrendamiento

Arrendamiento con opción a compra futura. Uso: parte del alquiler se convierte en depósito.

Alquiler con opción a compra

Alquiler con opción a compra; formato similar al anterior. Uso: acumular capital gradualmente.

Oferta

Propuesta formal de compra con términos y contingencias. Uso: abre la negociación.

Propiedad y uso

Vivienda unifamiliar

Casa unifamiliar (1 unidad). Uso: vivienda o estacional.

Vivienda multifamiliar

Propiedad con múltiples unidades (duplex, etc.). Uso: ingresos por alquileres múltiples.

Propiedad de ingresos

Propiedad adquirida para generar ingresos. Uso: centrarse en el retorno.

Propiedad llave en mano

Listo para usar/alquilar sin reformas. Uso: retorno inmediato.

Artículos fijos

Elemento fijo que acompaña al inmueble (por ejemplo armarios). Uso: a menos que esté excluido por contrato.

Asociación de propietarios de viviendas (HOA)

Asociación que rige las normas/comodidades de la comunidad. Uso: puede restringir el uso/corto plazo.

Cuotas de la asociación de propietarios

Cuotas de HOA por mantenimiento/seguridad/comodidades. Uso: considerar en el costo total.

Subdivisión

División de terreno en lotes para desarrollo. Uso: expansión residencial/comercial.

Arrendamiento de tierras

Uso de la tierra sin ser propietario de la misma. Uso: común en el ámbito comercial.

Sitio

Ubicación jurídico-económica del inmueble. Uso: normas/impuestos aplicables.

Zonificación

Normas locales de uso (residencial/comercial/industrial). Uso: autorizaciones y restricciones.

Comodidad

Derecho de uso limitado por parte de terceros (acceso/utilidades). Uso: impacta el uso y el valor.

Derecho de retención

Derecho de embargo/acreedor sobre el inmueble. Uso: necesita ser pagado/liberado.

Renuncia de gravamen

Renuncia/liberación del embargo. Uso: común en construcción/renovaciones.

Lis pendens

Demanda pendiente contra la propiedad. Uso: alerta de litigio.

Ejecución y oportunidades

Juicio hipotecario

Ejecución hipotecaria por impago. Uso: riesgo, requiere diligencia debida adicional.

Subasta de ejecución hipotecaria

Subasta de bienes embargados por el banco. Uso: puede tener descuentos y riesgos.

Bienes raíces en propiedad (REO)

Propiedad ya embargada y mantenida por el banco. Uso: venta “tal cual”, negociación posible.

Sindicación de bienes raíces

Varios inversores compran/negocian juntos. Uso: acceso a proyectos más grandes.

Seguros e impuestos

Seguro de propietario de vivienda

Seguro de hogar contra daños/pérdidas. Uso: requisito de los prestamistas.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Impuesto sobre las ganancias por ventas. Uso: considere los tratados y la residencia fiscal.

Depreciación

Reducción contable del valor del activo a lo largo del tiempo. Uso: beneficio fiscal sobre el alquiler.

Gastos de capital (CapEx)

Gastos de mejora/vida útil (por ejemplo, techo). Uso: Aumenta el valor/atracción.

Mejoras de capital

Mejoras relevantes que aportan valor. Uso: impacto en la evaluación y los impuestos.

Gravamen fiscal

Embargo por impuestos no pagados. Uso: debe resolverse antes de cerrar.

Operación y gestión

En plica

Transacción en trámite con importes en custodia. Uso: hasta que se cumplan las condiciones.

Inspección

Inspección técnica del inmueble. Uso: negociar reparaciones/créditos.

Recorrido a pie

Inspección final previa al cierre. Uso: consultar condiciones combinadas.

Reserva de mantenimiento

Reserva para mantenimiento y reparaciones. Uso: evitar sorpresas en la caja.

Período de tenencia

Mantenimiento del tiempo del activo. Uso: impacto en los impuestos/estrategia.

Pro Forma

Proyección financiera (ingresos, gastos, rentabilidad). Uso: decidir viabilidad.

Refinanciación

Cambio del préstamo por otro con nuevas condiciones. Uso: reducir la tasa/liberar capital.

Concesión del vendedor

Concesión del vendedor para ayudar con los costos. Uso: cerrar la diferencia al cierre.

Hipoteca bajo el agua

Saldo de la hipoteca > valor de mercado. Uso: dificulta la venta sin pérdidas.

Evaluación de inquilinos

Evaluación de inquilinos (crédito, historial). Uso: reducir incumplimiento/riesgo.