Jen Dantas
Corredor de bienes raíces de Orlando especializado en el mercado inmobiliario de Florida Central.
Entender cómo funciona la depreciación
Déjame contarte una breve historia sobre una clienta mía, Mariana. Compró su primera propiedad de alquiler y estaba encantada. Después de unos meses, vio cómo el dinero entraba a raudales y pensó: “É isso! Estou construindo riqueza!”.
Pero entonces, el miedo la invadió. Me llamó, un poco asustada, y me dijo:
“Estou vendo esse lucro, mas e o imposto sobre tudo isso? Vou ter que entregar uma fatia enorme para o governo?”
Eu sorri do outro lado da linha, porque sabia que estava prestes a apresentar à Mariana o que eu chamo de “superpoder” do investidor imobiliário. Es un concepto que, a primera vista, parece complicado, pero en realidad es la herramienta más poderosa que tenemos para reducir legalmente (o incluso eliminar) nuestros impuestos.
Esta superpotencia se llama depreciaciónY si tú, como Mariana, te estás lucrando con los bienes raíces, pero te preocupan los impuestos, acércate. Te lo explicaré de una manera que hasta un niño de 10 años podría entender.
¿Qué es la depreciación? Piensa en un camión de trabajo.
Imagina que compras una camioneta nueva por $50,000 para usarla en tu negocio. Tanto tú como el gobierno saben que en cinco años, esa camioneta ya no valdrá $50,000. Tendrá rayones, el motor estará más desgastado y las llantas estarán lisas. se desgastó.
El IRS entiende esto y le dice:
“Olha, como essa picape é um ativo do seu negócio e está se desgastando, vou deixar você deduzir uma parte do valor dela como uma despesa a cada ano.”
Ahora, aplique esta misma lógica a una propiedad.
Quando você compra uma casa ou um apartamento, o terreno em si não se desgasta. Mas e a construção? O telhado envelhece, o encanamento se deteriora, a pintura descasca, a estrutura sofre com o tempo. A construção, assim como a picape, está se “desgastando”.
La depreciación es simplemente el reconocimiento fiscal de este desgaste. Es una gasto en papel. Ninguém te manda uma conta por isso. Nenhum dinheiro sai do seu bolso. É uma dedução “no papel” que o governo te permite usar para reduzir seu lucro tributável. É por isso que é um superpoder.
Cómo ocurre la magia en la práctica: un ejemplo sencillo
Utilicemos números redondos para hacerlo más fácil.
Digamos que usted compró una propiedad por US$ 300.000El tasador dice que el terreno vale US$ 25.000 y la construcción vale la pena US$ 275.000.
Recuerde, solo se puede depreciar el edificio, no el terreno. Para las propiedades residenciales, el gobierno le otorga una cifra mágica: 27,5 años — é o tempo de “vida útil” fiscal da sua propriedade.
- Valor de construcción: US$ 275.000
- Dividido por: 27,5 años
- Su deducción por depreciación anual: US$ 10,000
Ahora viene la parte sorprendente. Digamos que, después de pagar todos los gastos (financiamiento, impuesto predial, seguro), su propiedad generó una ganancia de US$ 8.000 en el año.
Al presentar sus impuestos, deberá hacer lo siguiente:
- Beneficio real (flujo de caja): + US$ 8.000
- Deducción por depreciación: – US$ 10,000
- Ingresos tributables: – US$ 2.000 (¡Una pérdida en el papel!)
Así es. Tú lo pusiste. US$ 8.000 no bolso, mas para a Receita você teve um “prejuízo” de US$ 2.000.
¿Resultado?
Você não paga um centavo de imposto sobre aquele lucro. Se você tiver um emprego com salário, essa “perda” ainda pode ser usada para reduzir o imposto que você paga sobre ele.
Nivelación: segregación de costos y depreciación de bonificación
¿Listo para el siguiente nivel de superpoder?
La regla de los 27,5 años es una simplificación. Sabemos que la alfombra de un apartamento no dura 27,5 años. Ni el refrigerador ni las persianas.
Aquí es donde el Segregación de costos. É como contratar um especialista para “desmontar” sua propriedade no papel e colocar cada peça em baldes de tempo diferentes.
- Cubo de 5 años: Alfombras, electrodomésticos, persianas.
- Cubo de 15 años: Mejoras del terreno, como cercas, aceras y paisajismo.
- Cubo de 27,5 años: La estructura principal del edificio.
EL Bonificación por depreciación Es el motor de este proceso. Permite tomar todo lo incluido en los tramos de 5 y 15 años y deducir 100% del valor en el primer año.
Volviendo a nuestro ejemplo de US$ 275.000, digamos que la segregación de costos encuentra US$ 50.000 en artículos de 5 y 15 años. Con la depreciación adicional de 100 %, su deducción del Año 1 aumenta a más de US$ 58.000¡Esto genera una enorme pérdida de papel, lo que le otorga un inmenso poder de ahorro fiscal!
A Palavra de Cautela: A “Recaptura” da Depreciação
Todo superhéroe tiene su kriptonita. La de la depreciación se llama... Recuperación de la depreciación.
É simples: quando você vende o imóvel, o governo basicamente diz: “Ei, lembra de todo aquele desconto fiscal que eu te dei pelo ‘desgaste’ do seu prédio? Agora que você está vendendo com lucro, eu quero uma parte desse desconto de volta.”
Esta parte se grava a una tasa máxima de 25% (ligeramente superior a la tasa de las ganancias de capital a largo plazo). Es el precio a pagar por el beneficio. ¿La buena noticia? Existen estrategias, como Intercambio 1031, que le permiten diferir el pago de esta recuperación indefinidamente transfiriendo sus ganancias a una nueva propiedad.
Poniéndolo todo junto
A depreciação não é uma brecha ou um “jeitinho”. É uma parte fundamental e legal do código tributário, projetada para incentivar investidores como você e eu a fornecer moradia e melhorar propriedades.
Por eso, invertir en bienes raíces es una de las herramientas más efectivas para generar riqueza. Le permite generar flujo de caja mientras, en teoría, parece estar perdiendo dinero, protegiendo así de impuestos sus ganancias ganadas con tanto esfuerzo.
A Mariana? Hoje ela entende o poder da depreciação. Ela não só continua investindo, como faz isso de forma mais inteligente, usando esse “superpoder” para acelerar sua jornada rumo à liberdade financeira.
Y tú también puedes.
Lea también: A One Big Beatiful Bill foi aprovada – entenda como isso beneficia os investidores imobiliários.
Aviso legal: Este artículo tiene fines meramente informativos y educativos y no debe interpretarse como asesoramiento fiscal o financiero. Las leyes fiscales son complejas y cambian constantemente. Consulte siempre con un profesional cualificado, como un contador público o un abogado fiscal, para analizar su situación específica antes de tomar cualquier decisión de inversión.
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- Precalificación y financiamiento:Jen ofrece apoyo financiero integral, con socios financieros que atienden a clientes internacionales.
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- Documentación y soporteDesde la revisión de documentos hasta el cierre del contrato, Jen y su equipo se aseguran de que cada paso cumpla con la ley de EE. UU.
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- Soporte posventaEl compromiso de Jen va más allá de la compra. Ofrece soporte posventa, ayudando con la administración, el arrendamiento y otras necesidades del cliente.
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