Jen Dantas
Corredor de bienes raíces de Orlando especializado en el mercado inmobiliario de Florida Central.
Entender cómo funciona la depreciación
Déjame contarte una breve historia sobre una clienta mía, Mariana. Compró su primera propiedad de alquiler y estaba encantada. Después de unos meses, vio cómo el dinero entraba a raudales y pensó: ¡Eso es todo! ¡Estoy generando riqueza!
Pero entonces, el miedo la invadió. Me llamó, un poco asustada, y me dijo:
Veo esta ganancia, pero ¿qué pasa con los impuestos sobre todo esto? ¿Tendré que entregarle una gran parte al gobierno?
Sonreí al otro lado de la línea, porque sabía que estaba a punto de presentarle a Mariana lo que llamo el “superpoder” del inversor inmobiliario. Es un concepto que, a primera vista, parece complicado, pero en realidad es la herramienta más poderosa que tenemos para reducir legalmente (o incluso eliminar) nuestros impuestos.
Esta superpotencia se llama depreciaciónY si tú, como Mariana, te estás lucrando con los bienes raíces, pero te preocupan los impuestos, acércate. Te lo explicaré de una manera que hasta un niño de 10 años podría entender.
¿Qué es la depreciación? Piensa en un camión de trabajo.
Imagina que compras una camioneta nueva por $50,000 para usarla en tu negocio. Tanto tú como el gobierno saben que en cinco años, esa camioneta ya no valdrá $50,000. Tendrá rayones, el motor estará más desgastado y las llantas estarán lisas. se desgastó.
El IRS entiende esto y le dice:
“Mira, como esta camioneta es un activo para tu negocio y se está desgastando, te voy a dejar deducir una parte de su valor como gasto cada año”.
Ahora, aplique esta misma lógica a una propiedad.
Al comprar una casa o un apartamento, el terreno en sí no se deteriora. Pero ¿qué pasa con el edificio? El techo envejece, la plomería se deteriora, la pintura se descascara, la estructura sufre con el tiempo. El edificio, al igual que la camioneta, se está desgastando.
La depreciación es simplemente el reconocimiento fiscal de este desgaste. Es una gasto en papelNadie te envía una factura por esto. No sale dinero de tu bolsillo. Es una deducción en papel que el gobierno te permite usar para reducir tus ingresos tributables. Por eso es un superpoder.
Cómo ocurre la magia en la práctica: un ejemplo sencillo
Utilicemos números redondos para hacerlo más fácil.
Digamos que usted compró una propiedad por US$ 300.000El tasador dice que el terreno vale US$ 25.000 y la construcción vale la pena US$ 275.000.
Recuerde, solo se puede depreciar el edificio, no el terreno. Para las propiedades residenciales, el gobierno le otorga una cifra mágica: 27,5 años — es la “vida útil” fiscal de su propiedad.
- Valor de construcción: US$ 275.000
- Dividido por: 27,5 años
- Su deducción por depreciación anual: US$ 10,000
Ahora viene la parte sorprendente. Digamos que, después de pagar todos los gastos (financiamiento, impuesto predial, seguro), su propiedad generó una ganancia de US$ 8.000 en el año.
Al presentar sus impuestos, deberá hacer lo siguiente:
- Beneficio real (flujo de caja): + US$ 8.000
- Deducción por depreciación: – US$ 10,000
- Ingresos tributables: – US$ 2.000 (¡Una pérdida en el papel!)
Así es. Tú lo pusiste. US$ 8.000 en tu bolsillo, pero para el IRS tuviste una “pérdida” de US$ 2.000.
¿Resultado?
No pagas ni un centavo de impuestos sobre esas ganancias. Si tienes un trabajo remunerado, esta "pérdida" puede utilizarse para reducir los impuestos que pagas por ellas.
Nivelación: segregación de costos y depreciación de bonificación
¿Listo para el siguiente nivel de superpoder?
La regla de los 27,5 años es una simplificación. Sabemos que la alfombra de un apartamento no dura 27,5 años. Ni el refrigerador ni las persianas.
Aquí es donde el Segregación de costosEs como contratar a un experto para “desmantelar” tu propiedad en el papel y colocar cada pieza en diferentes intervalos de tiempo.
- Cubo de 5 años: Alfombras, electrodomésticos, persianas.
- Cubo de 15 años: Mejoras del terreno, como cercas, aceras y paisajismo.
- Cubo de 27,5 años: La estructura principal del edificio.
EL Bonificación por depreciación Es el motor de este proceso. Permite tomar todo lo incluido en los tramos de 5 y 15 años y deducir 100% del valor en el primer año.
Volviendo a nuestro ejemplo de US$ 275.000, digamos que la segregación de costos encuentra US$ 50.000 en artículos de 5 y 15 años. Con la depreciación adicional de 100 %, su deducción del Año 1 aumenta a más de US$ 58.000¡Esto genera una enorme pérdida de papel, lo que le otorga un inmenso poder de ahorro fiscal!
Una advertencia: la “recuperación” de la depreciación
Todo superhéroe tiene su kriptonita. La de la depreciación se llama... Recuperación de la depreciación.
Es simple: cuando vendes tu propiedad, el gobierno básicamente te dice: "Oye, ¿recuerdas la desgravación fiscal que te di por el desgaste de tu edificio? Ahora que la vendes con ganancias, quiero que me devuelvas parte de ese daño".
Esta parte se grava a una tasa máxima de 25% (ligeramente superior a la tasa de las ganancias de capital a largo plazo). Es el precio a pagar por el beneficio. ¿La buena noticia? Existen estrategias, como Intercambio 1031, que le permiten diferir el pago de esta recuperación indefinidamente transfiriendo sus ganancias a una nueva propiedad.
Poniéndolo todo junto
La depreciación no es una escapatoria legal ni una solución rápida. Es una parte fundamental y legal del código tributario, diseñada para incentivar a inversionistas como usted y yo a proporcionar viviendas y mejorar propiedades.
Por eso, invertir en bienes raíces es una de las herramientas más efectivas para generar riqueza. Le permite generar flujo de caja mientras, en teoría, parece estar perdiendo dinero, protegiendo así de impuestos sus ganancias ganadas con tanto esfuerzo.
¿Mariana? Hoy comprende el poder de la depreciación. No solo sigue invirtiendo, sino que lo hace con mayor inteligencia, usando este "superpoder" para acelerar su camino hacia la libertad financiera.
Y tú también puedes.
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Aviso legal: Este artículo tiene fines meramente informativos y educativos y no debe interpretarse como asesoramiento fiscal o financiero. Las leyes fiscales son complejas y cambian constantemente. Consulte siempre con un profesional cualificado, como un contador público o un abogado fiscal, para analizar su situación específica antes de tomar cualquier decisión de inversión.
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Comprar una propiedad en los EE. UU. puede ser un desafío, pero Jen Dantas, como agente inmobiliario brasileño experto, simplifica el proceso y se encargará de todo lo que necesita para comprar una propiedad en Florida:
- Precalificación y financiamiento:Jen ofrece apoyo financiero integral, con socios financieros que atienden a clientes internacionales.
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- Documentación y soporteDesde la revisión de documentos hasta el cierre del contrato, Jen y su equipo se aseguran de que cada paso cumpla con la ley de EE. UU.
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- Soporte posventaEl compromiso de Jen va más allá de la compra. Ofrece soporte posventa, ayudando con la administración, el arrendamiento y otras necesidades del cliente.
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