Estrangeiro pode comprar imóvel na Flórida? O que entender antes da compra

A Flórida recebe compradores do mundo inteiro.

Brasileiros, latino-americanos, europeus e compradores de outras regiões utilizam imóveis no estado como residência, segunda casa, investimento, proteção patrimonial ou base para a família.

Isso às vezes cria uma impressão de que a operação é exatamente igual à compra feita por um cidadão ou residente americano.

Não necessariamente.

O imóvel pode ser o mesmo. A estrutura da compra pode ser diferente.

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Estrangeiro pode comprar imóvel na Flórida?

Para muitos compradores internacionais, sim.

A simples condição de estrangeiro não impede, por si só, a aquisição de uma residência na Flórida.

Mas existem restrições específicas previstas na legislação estadual para determinados foreign principals.

Essas regras incluem limitações relacionadas a agricultural land, imóveis próximos a determinadas military installations ou critical infrastructure facilities e restrições adicionais aplicáveis a certas pessoas e entidades ligadas à República Popular da China.

Por isso, eu evito a frase absoluta “qualquer estrangeiro pode comprar qualquer imóvel”.

Para o comprador internacional comum, a compra costuma ser viável, mas situações específicas podem exigir análise jurídica antes de assumir compromissos.

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Comprar imóvel dá visto ou residência nos Estados Unidos?

Não se deve confundir aquisição imobiliária com status migratório.

Comprar uma casa ou apartamento nos Estados Unidos não significa, por si só, obter Green Card, residência permanente ou autorização para permanecer no país.

São assuntos diferentes.

A compra imobiliária deve ser analisada como uma decisão patrimonial. Questões migratórias pertencem a outra esfera e, quando relevantes, devem ser tratadas com profissional especializado em immigration law.

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Preciso ter ITIN antes de comprar?

Eu não trataria ITIN como um pré-requisito universal para a assinatura de uma compra.

O Individual Taxpayer Identification Number é emitido pelo IRS para finalidades de administração tributária para pessoas que precisam de um taxpayer identification number e não são elegíveis para Social Security Number.

Dependendo da estrutura da operação, ele pode se tornar relevante para declaração de renda, aluguel do imóvel, determinadas obrigações fiscais ou futura venda.

O IRS possui inclusive procedimentos específicos de ITIN relacionados à disposição de U.S. real property por foreign persons e às regras de FIRPTA.

Por isso, a pergunta correta não é simplesmente “estrangeiro precisa de ITIN para comprar?”.

É: “em que momento esta operação cria uma necessidade tributária de identificação?”

Não existe uma resposta universal.

“Todo investidor deveria comprar por LLC” é uma simplificação tão ruim quanto dizer que “nome próprio é sempre melhor”.

A escolha pode depender de uso pessoal, renda de aluguel, financiamento, número de proprietários, exposição tributária, administração e planejamento sucessório.

Quando esses fatores ganham peso, eu prefiro que a estrutura seja discutida antes do closing com o profissional jurídico ou tributário adequado.

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E se o estrangeiro quiser alugar o imóvel?

A renda gerada por uma propriedade localizada nos Estados Unidos pode criar obrigações tributárias americanas para um proprietário estrangeiro.

Pela regra geral federal, renda de real property pertencente a um nonresident alien pode receber tratamento específico quando não é effectively connected with a U.S. trade or business.

O Internal Revenue Code também permite, em determinadas circunstâncias, uma eleição para tratar a renda de U.S. real property mantido para produção de renda como effectively connected income.

Essa eleição pode alterar a forma de tributação e permitir a consideração de determinadas despesas e deductions relacionadas à propriedade.

Isso já demonstra por que o planejamento não deveria começar somente quando chega a primeira declaração de imposto.

Se o imóvel será alugado, a estrutura fiscal merece ser entendida desde o início.

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O que é FIRPTA — e por que ele aparece tanto quando falamos de estrangeiros?

FIRPTA é frequentemente explicado de maneira confusa.

Ele não é uma taxa cobrada simplesmente porque um estrangeiro decidiu comprar um imóvel.

A regra entra principalmente quando uma foreign person dispõe de um U.S. real property interest, como em uma venda.

Pela regra geral, o comprador da propriedade é normalmente o withholding agent e deve reter percentual do amount realized quando o vendedor é foreign person, salvo quando alguma exceção ou regra específica se aplica.

A taxa geral de withholding é atualmente 15% do amount realized, embora existam exceções e regras diferentes em determinadas situações.

Isso também não significa que o imposto final devido será necessariamente igual ao valor retido.

FIRPTA é principalmente uma questão de saída e withholding — não uma sobretaxa automática de entrada para o comprador estrangeiro.

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Por que planejamento sucessório merece atenção?

Imóveis localizados nos Estados Unidos podem ser considerados U.S.-situated assets para fins de federal estate tax quando pertencem a um nonresident noncitizen.

O IRS estabelece regras muito diferentes das aplicáveis a cidadãos ou residentes americanos.

Atualmente, o executor de um estate de nonresident not a citizen pode precisar apresentar o Form 706-NA quando o valor dos U.S.-situated assets, considerado juntamente com outros elementos previstos pela regra, ultrapassa o filing threshold de US$ 60 mil.

Esse número é um limite de filing. Ele não deve ser interpretado automaticamente como “imposto de sucessão começa em US$ 60 mil”.

Deductions, estrutura de propriedade, tratados eventualmente aplicáveis e outras características podem mudar o resultado.

Para um comprador internacional adquirindo patrimônio relevante nos Estados Unidos, isso é motivo suficiente para não deixar sucessão para depois.

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E o financiamento para estrangeiro?

Não possuir histórico de crédito americano não significa necessariamente que toda compra precise ser feita à vista.

Existem programas voltados para foreign nationals e estruturas de financiamento que podem avaliar documentação, entrada, renda, ativos e outros fatores de maneira diferente dos financiamentos tradicionais destinados a residentes americanos.

Taxa, entrada, reservas exigidas, documentação e condições podem variar bastante.

Por isso, financiamento para estrangeiro merece uma análise própria.

Esse é justamente o próximo tema desta série.

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O que eu gostaria de saber antes de começar a busca

• Qual é a nacionalidade e residência fiscal do comprador?
• O imóvel será usado pela família ou como investimento?
• Existe intenção de aluguel?
• A compra será financiada ou cash?
• Quem será proprietário do imóvel?
• O comprador pretende manter o ativo por muitos anos?
• Existe preocupação sucessória ou patrimonial relevante?

Com essas respostas, a busca deixa de ser apenas “encontre uma casa em Orlando”.

Ela passa a ser uma decisão patrimonial mais organizada.

Fontes oficiais

Base legal e tributária deste guia

• 
  Florida Statutes — Chapter 692, Part III: Conveyances to Foreign Entities
  
• 
  Internal Revenue Service — ITIN Guidance for Foreign Property Buyers and Sellers
  
• 
  Internal Revenue Service — Nonresident Aliens: Real Property Located in the U.S.
  
• 
  Internal Revenue Service — FIRPTA Withholding
  
• 
  Internal Revenue Service — Estate Tax Returns for Certain Nonresidents with U.S. Assets