Jen Dantas
Immobilienmakler in Orlando, spezialisiert auf den Immobilienmarkt in Zentralflorida.
Verstehen Sie, wie Abschreibungen funktionieren
Lassen Sie mich Ihnen eine kurze Geschichte über eine meiner Kundinnen, Mariana, erzählen. Sie kaufte ihre erste Mietimmobilie und war begeistert. Nach ein paar Monaten sah sie, wie das Geld hereinströmte und dachte: “É isso! Estou construindo riqueza!”.
Doch dann packte sie die Angst. Sie rief mich leicht panisch an und sagte:
“Estou vendo esse lucro, mas e o imposto sobre tudo isso? Vou ter que entregar uma fatia enorme para o governo?”
Eu sorri do outro lado da linha, porque sabia que estava prestes a apresentar à Mariana o que eu chamo de “superpoder” do investidor imobiliário. Es handelt sich um ein Konzept, das auf den ersten Blick kompliziert erscheint, in Wirklichkeit aber das wirksamste Instrument ist, das wir haben, um unsere Steuern legal zu senken (oder sogar abzuschaffen).
Diese Supermacht heißt AbschreibungUnd wenn Sie, wie Mariana, mit Immobilien Geld verdienen, sich aber Sorgen um die Steuern machen, dann nehmen Sie Platz. Ich erkläre es Ihnen auf eine Weise, die sogar ein Zehnjähriger verstehen könnte.
Was ist überhaupt Wertverlust? Denken Sie an einen Arbeits-LKW.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen einen brandneuen Pickup für $50.000 für Ihr Unternehmen. Sie und die Regierung wissen, dass dieser Pickup in fünf Jahren nicht mehr $50.000 wert sein wird. Er wird Kratzer haben, der Motor wird abgenutzt sein, die Reifen werden abgefahren sein. Er wird abgenutzt.
Das IRS versteht dies und sagt Ihnen:
“Olha, como essa picape é um ativo do seu negócio e está se desgastando, vou deixar você deduzir uma parte do valor dela como uma despesa a cada ano.”
Wenden Sie nun dieselbe Logik auf eine Eigenschaft an.
Quando você compra uma casa ou um apartamento, o terreno em si não se desgasta. Mas e a construção? O telhado envelhece, o encanamento se deteriora, a pintura descasca, a estrutura sofre com o tempo. A construção, assim como a picape, está se “desgastando”.
Die Abschreibung ist lediglich die steuerliche Anerkennung dieser Abnutzung. Es ist eine Ausgaben auf Papier. Ninguém te manda uma conta por isso. Nenhum dinheiro sai do seu bolso. É uma dedução “no papel” que o governo te permite usar para reduzir seu lucro tributável. É por isso que é um superpoder.
Wie die Magie in der Praxis funktioniert: Ein einfaches Beispiel
Verwenden wir der Einfachheit halber runde Zahlen.
Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie gekauft für US$ 300.000Der Gutachter sagt, das Land ist wert US$ 25.000 und die Konstruktion ist es wert US$ 275.000.
Denken Sie daran, dass Sie nur das Gebäude abschreiben können, nicht das Grundstück. Für Wohnimmobilien gibt Ihnen die Regierung eine magische Zahl: 27,5 Jahre alt — é o tempo de “vida útil” fiscal da sua propriedade.
- Bauwert: US$ 275.000
- Geteilt durch: 27,5 Jahre alt
- Ihr jährlicher Abschreibungsabzug: US$ 10.000
Jetzt kommt der erstaunliche Teil. Nehmen wir an, dass Ihre Immobilie nach Bezahlung aller Kosten (Finanzierung, Grundsteuer, Versicherung) einen Gewinn von US$ 8.000 im Jahr.
Wenn Sie Ihre Steuern einreichen, gehen Sie wie folgt vor:
- Realer Gewinn (Cashflow): + US$ 8.000
- Abschreibungsabzug: – US$ 10.000
- Zu versteuerndes Einkommen: – US$ 2.000 (auf dem Papier ein Verlust!)
Das ist richtig. Sie setzen US$ 8.000 no bolso, mas para a Receita você teve um “prejuízo” de US$ 2.000.
Ergebnis?
Você não paga um centavo de imposto sobre aquele lucro. Se você tiver um emprego com salário, essa “perda” ainda pode ser usada para reduzir o imposto que você paga sobre ele.
Aufsteigen: Kostentrennung und Bonusabschreibung
Bereit für die nächste Stufe der Supermacht?
Die 27,5-Jahres-Regel ist eine Vereinfachung. Wir wissen, dass der Teppich in einer Wohnung keine 27,5 Jahre hält. Der Kühlschrank auch nicht. Und die Jalousien auch nicht.
Hier ist der Kostentrennung. É como contratar um especialista para “desmontar” sua propriedade no papel e colocar cada peça em baldes de tempo diferentes.
- 5-Jahres-Eimer: Teppiche, Geräte, Jalousien.
- 15 Jahre alter Eimer: Grundstücksverbesserungen wie Zäune, Gehwege und Landschaftsgestaltung.
- 27,5 Jahre alter Eimer: Die Hauptstruktur des Gebäudes.
DER Bonusabschreibung ist der Turbolader dieses Prozesses. Es ermöglicht Ihnen, alles in den 5- und 15-Jahres-Eimern zu nehmen und abzuziehen 100% des Wertes im ersten Jahr.
Zurück zu unserem Beispiel US$ 275.000, nehmen wir an, dass die Kostentrennung US$ 50.000 auf 5- und 15-Jahres-Artikel. Mit der Bonusabschreibung von 100 % springt Ihr Abzug im ersten Jahr auf über US$ 58.000! Dadurch entsteht ein massiver Buchverlust, der Ihnen enorme Steuerersparnisse verschafft.
A Palavra de Cautela: A “Recaptura” da Depreciação
Jeder Superheld hat sein Kryptonit. Das Abwertungs-Kryptonit heißt Abschreibungsrückforderung.
É simples: quando você vende o imóvel, o governo basicamente diz: “Ei, lembra de todo aquele desconto fiscal que eu te dei pelo ‘desgaste’ do seu prédio? Agora que você está vendendo com lucro, eu quero uma parte desse desconto de volta.”
Dieser Anteil wird mit einem Höchstsatz von 25% besteuert (etwas höher als der langfristige Kapitalertragssteuersatz). Das ist der Preis für den Vorteil. Die gute Nachricht? Es gibt Strategien, wie zum Beispiel 1031 Austausch, die es Ihnen ermöglichen, die Zahlung dieser Rückforderung auf unbestimmte Zeit aufzuschieben, indem Sie Ihre Einnahmen auf eine neue Immobilie übertragen.
Alles zusammenfügen
A depreciação não é uma brecha ou um “jeitinho”. É uma parte fundamental e legal do código tributário, projetada para incentivar investidores como você e eu a fornecer moradia e melhorar propriedades.
Aus diesem Grund ist die Investition in Immobilien eines der effektivsten Instrumente zum Vermögensaufbau. Sie ermöglichen es Ihnen, Cashflow zu erzielen, während es auf dem Papier so aussieht, als würden Sie Geld verlieren, und Ihre hart verdienten Gewinne sind steuerfrei.
A Mariana? Hoje ela entende o poder da depreciação. Ela não só continua investindo, como faz isso de forma mais inteligente, usando esse “superpoder” para acelerar sua jornada rumo à liberdade financeira.
Und das können Sie auch.
Lesen Sie auch: A One Big Beatiful Bill foi aprovada – entenda como isso beneficia os investidores imobiliários.
Rechtliche Hinweise: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informations- und Bildungszwecken und stellt keine Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuergesetze sind komplex und ändern sich ständig. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten Fachmann, z. B. einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater, um Ihre individuelle Situation zu besprechen, bevor Sie Anlageentscheidungen treffen.
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- Präqualifikation und Finanzierung: Jen bietet umfassende Finanzierungsunterstützung mit Finanzpartnern, die internationale Kunden betreuen.
- Präqualifikation und Finanzierung: Jen bietet umfassende Finanzierungsunterstützung mit Finanzpartnern, die internationale Kunden betreuen.
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- Dokumentation und Support: Von der Dokumentenprüfung bis zum Vertragsabschluss stellen Jen und ihr Team sicher, dass jeder Schritt den US-Gesetzen entspricht.
- Dokumentation und Support: Von der Dokumentenprüfung bis zum Vertragsabschluss stellen Jen und ihr Team sicher, dass jeder Schritt den US-Gesetzen entspricht.
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- Kundendienst: Jens Engagement geht über den Kauf hinaus. Sie bietet After-Sales-Support und hilft bei der Verwaltung, beim Leasing und anderen Kundenbedürfnissen.
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