Jen Dantas
Immobilienmakler in Orlando, spezialisiert auf den Immobilienmarkt in Zentralflorida.
Verstehen Sie, wie Abschreibungen funktionieren
Lassen Sie mich Ihnen eine kurze Geschichte über eine meiner Kundinnen, Mariana, erzählen. Sie kaufte ihre erste Mietimmobilie und war begeistert. Nach ein paar Monaten sah sie, wie das Geld hereinströmte und dachte: „Das ist es! Ich baue Vermögen auf!“
Doch dann packte sie die Angst. Sie rief mich leicht panisch an und sagte:
„Ich sehe diesen Gewinn, aber was ist mit der Steuer auf all das? Muss ich dem Staat einen großen Teil davon abtreten?“
Ich lächelte am anderen Ende der Leitung, weil ich wusste, dass ich Mariana gleich das vorstellen würde, was ich die „Superkraft“ des Immobilieninvestors nenne. Es handelt sich um ein Konzept, das auf den ersten Blick kompliziert erscheint, in Wirklichkeit aber das wirksamste Instrument ist, das wir haben, um unsere Steuern legal zu senken (oder sogar abzuschaffen).
Diese Supermacht heißt AbschreibungUnd wenn Sie, wie Mariana, mit Immobilien Geld verdienen, sich aber Sorgen um die Steuern machen, dann nehmen Sie Platz. Ich erkläre es Ihnen auf eine Weise, die sogar ein Zehnjähriger verstehen könnte.
Was ist überhaupt Wertverlust? Denken Sie an einen Arbeits-LKW.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen einen brandneuen Pickup für $50.000 für Ihr Unternehmen. Sie und die Regierung wissen, dass dieser Pickup in fünf Jahren nicht mehr $50.000 wert sein wird. Er wird Kratzer haben, der Motor wird abgenutzt sein, die Reifen werden abgefahren sein. Er wird abgenutzt.
Das IRS versteht dies und sagt Ihnen:
„Sehen Sie, da dieser Pickup ein Vermögenswert für Ihr Unternehmen ist und sich abnutzt, erlaube ich Ihnen, jedes Jahr einen Teil seines Wertes als Ausgabe abzuziehen.“
Wenden Sie nun dieselbe Logik auf eine Eigenschaft an.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, nutzt sich das Grundstück selbst nicht ab. Aber was ist mit dem Gebäude? Das Dach altert, die Rohrleitungen verfallen, die Farbe blättert ab, die Bausubstanz leidet mit der Zeit. Das Gebäude „verschleißt“ wie der Pickup.
Die Abschreibung ist lediglich die steuerliche Anerkennung dieser Abnutzung. Es ist eine Ausgaben auf PapierNiemand schickt Ihnen dafür eine Rechnung. Sie zahlen kein Geld. Es handelt sich um einen „Papierabzug“, den Ihnen die Regierung zur Reduzierung Ihres zu versteuernden Einkommens erlaubt. Deshalb ist es eine Supermacht.
Wie die Magie in der Praxis funktioniert: Ein einfaches Beispiel
Verwenden wir der Einfachheit halber runde Zahlen.
Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie gekauft für US$ 300.000Der Gutachter sagt, das Land ist wert US$ 25.000 und die Konstruktion ist es wert US$ 275.000.
Denken Sie daran, dass Sie nur das Gebäude abschreiben können, nicht das Grundstück. Für Wohnimmobilien gibt Ihnen die Regierung eine magische Zahl: 27,5 Jahre alt — ist die steuerliche „Nutzungsdauer“ Ihres Eigentums.
- Bauwert: US$ 275.000
- Geteilt durch: 27,5 Jahre alt
- Ihr jährlicher Abschreibungsabzug: US$ 10.000
Jetzt kommt der erstaunliche Teil. Nehmen wir an, dass Ihre Immobilie nach Bezahlung aller Kosten (Finanzierung, Grundsteuer, Versicherung) einen Gewinn von US$ 8.000 im Jahr.
Wenn Sie Ihre Steuern einreichen, gehen Sie wie folgt vor:
- Realer Gewinn (Cashflow): + US$ 8.000
- Abschreibungsabzug: – US$ 10.000
- Zu versteuerndes Einkommen: – US$ 2.000 (auf dem Papier ein Verlust!)
Das ist richtig. Sie setzen US$ 8.000 in Ihrer Tasche, aber für das IRS hatten Sie einen „Verlust“ von US$ 2.000.
Ergebnis?
Auf diesen Gewinn zahlen Sie keinen Cent Steuern. Wenn Sie einer bezahlten Arbeit nachgehen, können Sie diesen „Verlust“ dennoch zur Reduzierung der darauf zu zahlenden Steuern verwenden.
Aufsteigen: Kostentrennung und Bonusabschreibung
Bereit für die nächste Stufe der Supermacht?
Die 27,5-Jahres-Regel ist eine Vereinfachung. Wir wissen, dass der Teppich in einer Wohnung keine 27,5 Jahre hält. Der Kühlschrank auch nicht. Und die Jalousien auch nicht.
Hier ist der KostentrennungEs ist, als würden Sie einen Experten beauftragen, Ihr Eigentum auf dem Papier zu „zerlegen“ und jedes Stück in einen anderen Zeitrahmen einzuordnen.
- 5-Jahres-Eimer: Teppiche, Geräte, Jalousien.
- 15 Jahre alter Eimer: Grundstücksverbesserungen wie Zäune, Gehwege und Landschaftsgestaltung.
- 27,5 Jahre alter Eimer: Die Hauptstruktur des Gebäudes.
DER Bonusabschreibung ist der Turbolader dieses Prozesses. Es ermöglicht Ihnen, alles in den 5- und 15-Jahres-Eimern zu nehmen und abzuziehen 100% des Wertes im ersten Jahr.
Zurück zu unserem Beispiel US$ 275.000, nehmen wir an, dass die Kostentrennung US$ 50.000 auf 5- und 15-Jahres-Artikel. Mit der Bonusabschreibung von 100 % springt Ihr Abzug im ersten Jahr auf über US$ 58.000! Dadurch entsteht ein massiver Buchverlust, der Ihnen enorme Steuerersparnisse verschafft.
Ein Wort der Warnung: Die „Rückeroberung“ der Abschreibung
Jeder Superheld hat sein Kryptonit. Das Abwertungs-Kryptonit heißt Abschreibungsrückforderung.
Es ist ganz einfach: Wenn Sie Ihr Eigentum verkaufen, sagt die Regierung im Grunde: „Hey, erinnern Sie sich an die ganze Steuererleichterung, die ich Ihnen für die Abnutzung Ihres Gebäudes gewährt habe? Jetzt, wo Sie mit Gewinn verkaufen, möchte ich einen Teil dieser Abnutzung zurück.“
Dieser Anteil wird mit einem Höchstsatz von 25% besteuert (etwas höher als der langfristige Kapitalertragssteuersatz). Das ist der Preis für den Vorteil. Die gute Nachricht? Es gibt Strategien, wie zum Beispiel 1031 Austausch, die es Ihnen ermöglichen, die Zahlung dieser Rückforderung auf unbestimmte Zeit aufzuschieben, indem Sie Ihre Einnahmen auf eine neue Immobilie übertragen.
Alles zusammenfügen
Abschreibungen sind weder ein Schlupfloch noch eine „schnelle Lösung“. Sie sind ein grundlegender und gesetzlicher Bestandteil des Steuerrechts und sollen Investoren wie Sie und mich dazu ermutigen, Wohnraum bereitzustellen und Immobilien zu verbessern.
Aus diesem Grund ist die Investition in Immobilien eines der effektivsten Instrumente zum Vermögensaufbau. Sie ermöglichen es Ihnen, Cashflow zu erzielen, während es auf dem Papier so aussieht, als würden Sie Geld verlieren, und Ihre hart verdienten Gewinne sind steuerfrei.
Mariana? Heute versteht sie die Macht der Abschreibung. Sie investiert nicht nur weiter, sondern geht dabei intelligenter vor und nutzt diese „Superkraft“, um ihren Weg in die finanzielle Freiheit zu beschleunigen.
Und das können Sie auch.
Lesen Sie auch: Das One Big Beautiful Bill wurde verabschiedet – erfahren Sie, welche Vorteile es für Immobilieninvestoren bietet.
Rechtliche Hinweise: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informations- und Bildungszwecken und stellt keine Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuergesetze sind komplex und ändern sich ständig. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten Fachmann, z. B. einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater, um Ihre individuelle Situation zu besprechen, bevor Sie Anlageentscheidungen treffen.
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- Präqualifikation und Finanzierung: Jen bietet umfassende Finanzierungsunterstützung mit Finanzpartnern, die internationale Kunden betreuen.
- Präqualifikation und Finanzierung: Jen bietet umfassende Finanzierungsunterstützung mit Finanzpartnern, die internationale Kunden betreuen.
- Dokumentation und Support: Von der Dokumentenprüfung bis zum Vertragsabschluss stellen Jen und ihr Team sicher, dass jeder Schritt den US-Gesetzen entspricht.
- Dokumentation und Support: Von der Dokumentenprüfung bis zum Vertragsabschluss stellen Jen und ihr Team sicher, dass jeder Schritt den US-Gesetzen entspricht.
- Kundendienst: Jens Engagement geht über den Kauf hinaus. Sie bietet After-Sales-Support und hilft bei der Verwaltung, beim Leasing und anderen Kundenbedürfnissen.
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