Vollständiges Glossar der US-Immobilienbegriffe

Principais termos imobiliários nos EUA:

Dica: salve esta seção para consultas rápidas durante visitas e negociações.

Mercado & Indicadores (EUA)

Absorptionsrate

Mede a velocidade de venda dos imóveis em certo período. Uso: leitura de demanda/estoque.

Anerkennung

Aumento do valor de um imóvel ao longo do tempo. Uso: ganho de capital.

Kapitalisierungsrate (Cap Rate)

Retorno anual de um imóvel: NOI ÷ preço. Uso: comparar ativos de renda.

Cashflow

Receitas – despesas operacionais/financeiras. Uso: sustentabilidade do investimento.

Cash-on-Cash Return

Retorno sobre o capital próprio investido. Uso: eficiência do aporte.

Gross Income Multiplier (GIM)

Preço ÷ renda bruta anual. Uso: triagem rápida de rentabilidade.

Gross Rent Multiplier (GRM)

Preço ÷ aluguel bruto anual. Uso: comparar imóveis de aluguel.

Net Operating Income (NOI)

Receita total – despesas operacionais (sem dívida/impostos). Uso: base do Cap Rate.

Leerstandsquote

% do tempo sem inquilino. Uso: estimar risco de receita.

Stellenangebot

Reserva para cobrir períodos vazios. Uso: suavizar fluxo de caixa.

Ertrag

Retorno anual em % sobre o custo aquisitivo. Uso: benchmark com outras classes de ativo.

Fair Market Value (FMV)

Preço de mercado justo em ambiente competitivo. Uso: base fiscal e de precificação.

Wertsteigerung von Immobilien

Ganho de valor do ativo pela demanda/ melhorias. Uso: estratégia de longo prazo.

Financiamento & Hipotecas (EUA)

Adjustable-Rate Mortgage (ARM)

Hipoteca de taxa variável atrelada a índice. Uso: início mais barato, risco de alta.

Fixed-Rate Mortgage

Taxa fixa por todo o prazo. Uso: previsibilidade das parcelas.

Balloon Mortgage / Balloon Payment

Pagamentos menores e quitação grande no final. Uso: planejar saída/refinanciamento.

Interest-Only Loan

Período inicial pagando só juros. Uso: aliviar caixa no começo.

Assumable Mortgage

Comprador assume a hipoteca do vendedor. Uso: útil em ciclos de juros altos.

Reverse Mortgage

Crédito para idosos lastreado no imóvel. Uso: liquidez sem vender a casa.

HELOC

Linha de crédito com garantia do patrimônio. Uso: reformas/ investimentos.

Conventional Loan

Empréstimo sem garantia de agência federal. Uso: critérios mais rígidos.

FHA Loan

Financiamento garantido pela FHA; entrada baixa. Uso: acesso para 1ª compra.

Portfolio Loan

Empréstimo mantido pelo próprio credor. Uso: mais flexível para perfis atípicos.

Owner/Seller Financing

Vendedor financia diretamente o comprador. Uso: contorna barreiras bancárias.

Wraparound Mortgage

Financiamento “envolve” a hipoteca existente. Uso: estrutura criativa de compra.

Loan-to-Value (LTV)

Financiamento ÷ valor do imóvel. Uso: define risco/condições.

Debt-to-Income (DTI)

Dívidas mensais ÷ renda mensal. Uso: aprovação do crédito.

DSCR

NOI ÷ serviço da dívida. Uso: viabilidade do financiamento por renda.

PMI (Private Mortgage Insurance)

Seguro exigido com entrada < 20%. Uso: custo extra mensal.

Pre-Approval

Avaliação preliminar do crédito. Uso: agiliza e fortalece ofertas.

Negative Amortization

Parcela não cobre juros; saldo aumenta. Uso: atenção ao custo total.

Hypothek

Hipoteca com o imóvel como garantia. Uso: até ~80% do valor, caso comum.

Documentos & Título

Tat

Documento que transfere a propriedade. Uso: registro oficial.

Quitclaim Deed

Transfere interesse sem garantias. Uso: família/herança.

Special Warranty Deed

Garante o título apenas no período do vendedor. Uso: comum em comercial.

Title Search

Pesquisa de registro para achar impedimentos. Uso: etapa essencial pré-compra.

Title Insurance

Seguro contra problemas no título. Uso: protege comprador/credor.

Title Commitment

Compromisso da empresa de título após checagens. Uso: confiança no fechamento.

Survey

Levantamento de marcos e limites. Uso: evita disputas de divisa.

Escrow / Escrow Account

Conta de custódia da transação. Uso: fundos/documentos até o closing.

Closing Disclosure

Documento com taxas/condições do financiamento. Uso: revisão final antes do closing.

Closing Statement

Extrato com todos os valores pagos/recebidos. Uso: comprovação do fechamento.

Purchase and Sale Agreement

Contrato de compra e venda (preço, prazos, termos). Uso: base jurídica da operação.

Avaliação & Preço

Appraisal (Avaliação)

Valor estimado por avaliador licenciado. Uso: requerido pelo banco.

Appraised Value

Valor definido no laudo de avaliação. Uso: base do montante financiado.

Broker Price Opinion (BPO)

Opinião de preço feita por corretor. Uso: alternativa quando appraisal não é necessário.

Comparative Market Analysis (CMA)

Preço estimado por comparáveis recentes. Uso: estratégia de precificação.

Contratos & Cláusulas

As-Is Condition

Venda “no estado em que se encontra”. Uso: pode exigir reparos pós-compra.

Due Diligence

Auditoria legal/estrutural/financeira pré-compra. Uso: evitar surpresas.

Due-on-Sale Clause

Exige quitação da dívida ao vender. Uso: limita assumir hipoteca.

Escalation Clause

Oferta sobe automaticamente diante de concorrentes. Uso: mercados disputados.

Right of First Refusal

Direito de preferência para comprar antes de terceiros. Uso: comum em locações/condos.

Lease Option

Locação com opção futura de compra. Uso: parte do aluguel vira entrada.

Rent-to-Own

Aluguel com opção de compra; formato similar ao acima. Uso: acumular capital gradualmente.

Angebot

Proposta formal de compra com termos e contingências. Uso: abre negociação.

Propriedade & Uso

Single-Family Home

Casa unifamiliar (1 unidade). Uso: moradia ou temporada.

Multi-Family Home

Propriedade com múltiplas unidades (duplex, etc.). Uso: renda com vários aluguéis.

Income Property

Imóvel adquirido para gerar renda. Uso: foco em retorno.

Turnkey Property

Pronto para uso/locação sem reformas. Uso: retorno imediato.

Fixture

Item fixado que acompanha o imóvel (ex.: armários). Uso: salvo exclusão em contrato.

Homeowners Association (HOA)

Associação que rege regras/amenidades da comunidade. Uso: pode restringir uso/short-term.

HOA Fees

Taxas da HOA para manutenção/segurança/amenidades. Uso: considerar no custo total.

Unterteilung

Divisão de terreno em lotes para desenvolvimento. Uso: expansão residencial/comercial.

Land Lease

Uso do terreno sem possuir a terra. Uso: comum em comercial.

Situs

Localização jurídico-econômica do imóvel. Uso: regras/tributos aplicáveis.

Zoneneinteilung

Regras locais de uso (residencial/comercial/industrial). Uso: autorizações e restrições.

Erleichterung

Direito de uso limitado por terceiros (acesso/utilidades). Uso: impacta uso e valor.

Lien

Penhora/direito do credor sobre o bem. Uso: precisa ser quitado/liberado.

Lien Waiver

Renúncia/liberação de penhora. Uso: comum em obras/reformas.

Lis Pendens

Ação judicial em trâmite contra a propriedade. Uso: alerta de litígio.

Execução & Oportunidades

Zwangsvollstreckung

Execução hipotecária por inadimplência. Uso: risco, requer diligência extra.

Foreclosure Auction

Leilão do imóvel retomado pelo banco. Uso: pode ter desconto e riscos.

Real Estate Owned (REO)

Imóvel já retomado e mantido pelo banco. Uso: venda “as-is”, negociação possível.

Real Estate Syndication

Vários investidores compram/operam juntos. Uso: acesso a projetos maiores.

Seguros & Impostos

Homeowner’s Insurance

Seguro residencial contra danos/perdas. Uso: requisito de financiadores.

Capital Gains Tax

Imposto sobre lucro de venda. Uso: considerar tratados e residência fiscal.

Depreciation

Redução contábil do valor do bem ao longo do tempo. Uso: benefício fiscal em aluguel.

Capital Expenditures (CapEx)

Gastos de melhoria/vida útil (ex.: telhado). Uso: aumenta valor/atração.

Capital Improvements

Melhorias relevantes que agregam valor. Uso: impacto em avaliação e impostos.

Tax Lien

Penhora por impostos não pagos. Uso: precisa resolver antes do closing.

Operação & Gestão

In Escrow

Transação em andamento com valores em custódia. Uso: até cumprir condições.

Inspection

Inspeção técnica do imóvel. Uso: negociar reparos/créditos.

Walk-Through

Vistoria final pré-closing. Uso: checar condições combinadas.

Maintenance Reserve

Reserva para manutenção e reparos. Uso: prevenir surpresas no caixa.

Holding Period

Tempo mantendo o ativo. Uso: impacto em impostos/estratégia.

Pro Forma

Projeção financeira (receitas, despesas, retorno). Uso: decidir viabilidade.

Refinancing

Troca do empréstimo por outro com novos termos. Uso: reduzir taxa/liberar capital.

Seller Concession

Concessão do vendedor para ajudar nos custos. Uso: fechar a diferença no closing.

Underwater Mortgage

Saldo da hipoteca > valor de mercado. Uso: dificulta vender sem perdas.

Tenant Screening

Triagem de inquilinos (crédito, histórico). Uso: reduzir inadimplência/risco.